วิกฤตตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: ปี 2569 ศักราชใหม่แห่งโอกาสทองสำหรับกลุ่มทุนชั้นนำ
กรุงเทพฯ, 5 มกราคม 2569 – เมื่อก้าวเข้าสู่ศักราชใหม่ 2569 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม กำลังเผชิญกับความท้าทายที่เข้มข้น แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นช่วงเวลาที่เปิดประตูสู่โอกาสอันมหาศาลสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มทุนระดับมหาเศรษฐี (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มทุนที่กำลังเติบโต (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ที่มีศักยภาพในการขับเคลื่อนตลาดไปสู่ยุคใหม่
จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย บ่งชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในภูมิทัศน์ของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในช่วงปีที่ผ่านมา และแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในปี 2569
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติแห่งการหดตัว
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิตทั้งสิ้น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวมอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะอยู่ที่ราว 100,000 ล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดช่วงปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมด (14,323 ยูนิต) ด้วยมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งการตลาดที่น้อยกว่า โดยเปิดตัวไป 2,787 ยูนิต หรือคิดเป็น 16.29% ของยูนิตทั้งหมด มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น การเปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิตในปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับสภาวะซัพพลายที่ทรงตัว โดยคาดการณ์ว่าจะมีโครงการใหม่เปิดตัวเพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังปรับกลยุทธ์ โดยเน้นการลดจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว และเลื่อนกำหนดการเปิดตัวออกไป กลยุทธ์การพัฒนาโครงการจะมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มการลงทุนในคอนโดมิเนียมและบ้านในเมืองท่องเที่ยวที่น่าสนใจ เช่น พื้นที่ EEC-ภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการเติบโต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากตลาดต่างชาติและตลาดคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ผู้เชี่ยวชาญท่านหนึ่งกล่าว “อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
โอกาสทองในเซ็กเมนต์ตลาดบน: เมื่อเศรษฐีกำลังแผลงฤทธิ์
แม้ว่าตลาดคอนโดโดยรวมจะมีการชะลอตัว แต่เซ็กเมนต์ตลาดระดับบน (High-end) และตลาดหรู (Luxury) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง กลับเป็นที่ที่การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้นในปี 2569 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีแนวโน้มที่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา การลงทุนในทำเลเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWIs) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพเหนือระดับ
เทรนด์ที่น่าสนใจคือการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ที่มีการกำหนดราคาขายเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การเกิดขึ้นของ ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ใหม่ ที่สูงลิ่วนี้ สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลที่ดีที่สุดและโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว
ปัจจัยขับเคลื่อนศักยภาพสำหรับกลุ่มทุนชั้นนำ
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 มี 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ (Super Prime Locations) ที่มีอยู่อย่างจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมหรูในทำเลเหล่านี้จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงเพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป ซึ่งจะช่วยสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว
กำลังซื้อที่แข็งแกร่งของกลุ่ม HNWIs/UHNWIs: กลุ่มทุนที่มีความมั่งคั่งสูงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีความสามารถในการซื้อ คอนโดราคาแพง ในระดับ 800,000 บาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้อย่างสบาย
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น และต้นทุนการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาขายในระดับสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเป็นโครงการที่มีเอกลักษณ์ (Rare Item), ความหนาแน่นต่ำ (Low Density) และโครงการที่ร่วมกับแบรนด์ชั้นนำ (Branded Residence) เพื่อสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่า
การแข่งขันด้านคุณภาพที่เหนือกว่าปริมาณ: ในภาวะที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด การเน้นคุณภาพของการออกแบบ (Design Excellence), บริการหลังการขาย (After-sales Service) และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความได้เปรียบทางการตลาด
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดเช่าจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย (Expats) ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่สดใสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ปัจจัยเหล่านี้เป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านสู่รัฐบาลชุดใหม่ อาจส่งผลให้ภาพรวมนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ (Timing Risk): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งในการบริหารจัดการจังหวะเวลา (Timing) ให้แม่นยำ
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อก้าวข้ามวิกฤต
จากภาพรวมและแนวโน้มดังกล่าว คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการขับเคลื่อน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ให้ประสบความสำเร็จ:
เลือกสรรโครงการที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลที่ตั้ง (Location) และกลุ่มเป้าหมาย (Target Audience) ที่ชัดเจนและมีศักยภาพสูง
โฟกัสตลาดบน: ให้ความสำคัญกับกลุ่มตลาดบน (Upper-end) และตลาดหรู (Luxury) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) และมีอำนาจซื้อสูง
ควบคุมขนาดและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการ และอัตราการลงทุนให้มีความรอบคอบ เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ โดยต้องมีการวางแผนและบริหารจัดการอย่างรัดกุม
ติดตามนโยบายรัฐอย่างใกล้ชิด: ปรับกลยุทธ์ได้อย่างยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลใหม่ เพื่อรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่อาจเกิดขึ้น
ปี 2569 นี้ แม้จะมีความท้าทาย แต่ก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ มองเห็นคุณค่าที่แท้จริงของทำเลที่ดีที่สุด และพร้อมที่จะลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ระดับพรีเมียม หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และแนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านสู่ความสำเร็จ
หากท่านพร้อมที่จะก้าวสู่การลงทุนที่ชาญฉลาดและทันท่วงทีในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและสำรวจโอกาสการลงทุนที่เหมาะสมกับท่านมากที่สุด
