กรุงเทพฯ: อนาคตตลาดคอนโดมิเนียมในยุคแห่งการปรับสมดุลและโอกาสสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้เผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 สถานการณ์เริ่มส่งสัญญาณของการปรับสมดุล ซึ่งในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่างผม นี่คือช่วงเวลาที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ เพราะมันหมายถึงโอกาสใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นสำหรับผู้เล่นในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มทุนที่มีกำลังซื้อสูง
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณเตือนถึงภาวะอุปทานต่ำ
หากย้อนกลับไปดูข้อมูลของปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป จะพบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 17,110 ยูนิต จาก 40 โครงการ ซึ่งนับเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” มูลค่ารวมของโครงการใหม่ในปีนั้นอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในทศวรรษที่ผ่านมาที่อยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาทต่อปี
กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตทั้งหมด และ 90.41% ของมูลค่าโครงการ อย่างไรก็ตาม ยังมีบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่พยายามเข้ามาแบ่งส่วนแบ่งทางการตลาดอยู่บ้าง แต่ก็มีสัดส่วนที่น้อยกว่ามาก
สิ่งที่น่าสนใจคือ หากเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยปีละกว่า 34,700 ยูนิต ตัวเลขของปี 2568 ที่เปิดตัวเพียงครึ่งเดียวของค่าเฉลี่ย บ่งชี้ชัดเจนว่าตลาดกำลังเผชิญภาวะอุปทานที่หดตัวลงอย่างมาก
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงทรงตัวในทิศทางที่หดตัวเล็กน้อย โดยคาดการณ์การเปิดตัวโครงการใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต คิดเป็นการลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมราว 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัว และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง โดยจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่ผู้พัฒนาจะหันไปให้ความสนใจกับตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต
ผมมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในปริมาณมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุล” อย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจไม่รวดเร็ว แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดบน: โอกาสสำหรับ “เศรษฐี” ตัวจริง
ถึงแม้ภาพรวมตลาดจะดูซบเซา แต่สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ “ไฮเอนด์” (High-End) และ “ลักเซอรี่” (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
เป้าหมายหลักของการเปิดตัวโครงการเหล่านี้ คือ การช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับสูงสุด
เทรนด์สำคัญที่จะได้เห็นในปีนี้ คือ การตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการในอีเวนต์เปิดพรีเซล (Pre-sale) โครงการ ที่อาจพุ่งสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD นี่คือช่วงเวลาที่ “เศรษฐี” ตัวจริงจะได้แสดงบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
5 โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการในยุคแห่งการปรับสมดุล
จากสถานการณ์ที่กล่าวมา ผมมีข้อเสนอแนะ 5 ประการสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ที่จำกัดในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” (Super Prime) จึงเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship) เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับยูนิตที่ตรงกับความต้องการ
สร้าง “New Price Benchmark”: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงได้ ผู้พัฒนาสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ เช่น โครงการ Rare Item, Low Density (ความหนาแน่นต่ำ) และ Branded Residence (คอนโดภายใต้แบรนด์โรงแรมหรู) เพื่อสร้างมาตรฐานราคาใหม่
เน้น “คุณภาพ” มากกว่า “ปริมาณ”: การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นจำนวนโครงการ มาเป็นการเน้นคุณภาพของผลิตภัณฑ์และบริการ การออกแบบที่โดดเด่น การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats (ผู้ที่อาศัยและทำงานในต่างประเทศ) ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยคุณภาพสูง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสมากมาย แต่ผู้ประกอบการก็ต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาด “กลางและล่าง” (Mid to Lower Market) ยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นตัวกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
ความเสี่ยงด้านจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้น ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร “Timing” (จังหวะเวลา) จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์การลงทุนสำหรับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569
จากประสบการณ์ของผม ร่วมกับข้อมูลเชิงลึกจาก Colliers Thailand ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกลงทุนอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่นและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
เจาะตลาดบน: ให้ความสำคัญกับตลาด “บน” (Upper-Tier) และ “ลักเซอรี่” (Luxury) ที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง
ควบคุมขนาดโครงการ: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ
บริหารสภาพคล่อง: “สภาพคล่อง” (Liquidity) และ “กระแสเงินสด” (Cash Flow) คือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจในภาวะเช่นนี้
ปรับตัวอย่างยืดหยุ่น: ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์อยู่เสมอ
ปี 2569 นี้ เป็นปีแห่งการปรับตัวและการมองหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังจะเผยให้เห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของผู้เล่นที่แข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่มองเห็นโอกาสนี้ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในปี 2569 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ปรับให้เหมาะกับความต้องการของคุณโดยเฉพาะ มาสร้างอนาคตการลงทุนที่มั่นคงไปด้วยกันครับ
