แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: เมื่อกำลังซื้อระดับบนกำลังเข้ามามีบทบาทสำคัญ
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาแล้วหลายต่อหลายครั้ง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2568 และแนวโน้มที่เรากำลังจะเผชิญในปี 2569 นั้น มีลักษณะที่พิเศษและน่าจับตาเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการปรับฐาน
หากมองย้อนกลับไปที่ตัวเลขการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2568 นั้น บ่งชี้ชัดเจนถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่เราไม่ค่อยได้เห็นในช่วง 17 ปีที่ผ่านมา ตามข้อมูลจากคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ หรือประมาณ 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะสูงถึง 1 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มทุนที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29%
เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี ที่มีการเปิดตัวคอนโดใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การเปิดตัวในปี 2568 จึงถือว่าตลาดหดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำลังอยู่ในช่วงของการประเมินสถานการณ์และปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ
แนวโน้มปี 2569: การปรับตัวอย่างมีเป้าหมาย
สำหรับปี 2569 นั้น คาดการณ์ว่าจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะทรงตัวอยู่ในระดับที่ต่ำลงไปอีก โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นไปที่การลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
นอกจากนี้ เราอาจจะได้เห็นการกระจุกตัวของโครงการใหม่ในกลุ่มขนาดกลางถึงเล็ก ที่เน้นการตอบโจทย์ความต้องการของตลาดเฉพาะกลุ่ม และการลงทุนในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดภูเก็ต ซึ่งยังคงมีปัจจัยบวกในเชิงโครงสร้างและการท่องเที่ยว
คุณภัทรชัยให้ทัศนะที่น่าสนใจว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
โอกาสทองของตลาดระดับบน: เมื่อเศรษฐีเข้ามามีบทบาท
แม้ภาพรวมตลาดจะยังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง แต่ปี 2569 จะเป็นปีที่น่าจับตาสำหรับการแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีวิสัยทัศน์จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งทำเลเหล่านี้ล้วนเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
เป้าหมายหลักของโครงการเหล่านี้คือ การช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่เป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) เทรนด์ที่น่าจะเห็นได้ชัดคือ การกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสำหรับโครงการพิเศษ (Rare Item) ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD อาจจะทะลุระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็น New Price Benchmark ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
5 กลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในปี 2569
จากสถานการณ์และแนวโน้มข้างต้น ผมได้สรุปข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยพิจารณาจาก 5 ปัจจัยหลัก ดังนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด จึงเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูงในทำเล CBD เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว การพัฒนาโครงการที่เน้นความพิเศษ (Exclusive) และความเป็นส่วนตัว (Privacy) จะเป็นจุดขายที่สำคัญ
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มเป้าหมายนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและมองหาอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายสำหรับยูนิตที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร หากโครงการนั้นตอบโจทย์ในเรื่องของทำเล คุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบ และบริการหลังการขายที่เหนือระดับ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงใน CBD รวมถึงต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงอยู่ในระดับสูงนั้น สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เน้นความเป็น “Rare Item”, โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density), และ Branded Residences จะช่วยสร้างความแตกต่างและตอกย้ำมูลค่าของโครงการ
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: ในภาวะที่ตลาดกำลังซื้อโดยรวมชะลอตัว การแข่งขันด้านปริมาณอาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่เหมาะสมอีกต่อไป ผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาคุณภาพของโครงการอย่างแท้จริง ทั้งในด้านการออกแบบที่ทันสมัย การเลือกใช้วัสดุคุณภาพสูง การบริการหลังการขายที่ประทับใจ และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ (Living Experience) สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความภักดีต่อแบรนด์
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ในขณะที่การซื้อขายอาจชะลอตัว แต่ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (Expats) ยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment & Living) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับผู้เช่า
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แน่นอนว่า ท่ามกลางโอกาสที่ปรากฏ ก็ยังมีอุปสรรคและความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเตรียมรับมือในปี 2569 ดังนี้:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงมีความเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงิน: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้น อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อต่างๆ อย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หายาก การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นหัวใจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ
กลยุทธ์เชิงรุกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
จากประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์เพิ่มเติมสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้งและสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Genuine Demand) และมองหาอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัยคุณภาพสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: ดำเนินการพัฒนาโครงการด้วยความรอบคอบ ควบคุมขนาดให้เหมาะสมกับสภาพตลาด และบริหารจัดการอัตราการลงทุนให้มีความเสี่ยงต่ำ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความไม่แน่นอน การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญที่สุด เพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างมั่นคง
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับตัว: พร้อมรับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลใหม่ๆ และมีความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ อาจจะไม่ได้คึกคักเหมือนในอดีต แต่สำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจในพลวัตของตลาด สามารถมองเห็นโอกาสในกลุ่มกำลังซื้อเฉพาะ และมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน การปรับตัวเข้าหาตลาดบนและลักเซอรี่ อาจเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการคว้าชัยในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ การทำความเข้าใจในปัจจัยเหล่านี้อย่างถ่องแท้ และการเลือกใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า.
