ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: พลิกวิกฤตสู่โอกาสในศักราช 2569 ด้วยกลยุทธ์ “เศรษฐีครองตลาด”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผ่านร้อนผ่านหนาวมานับไม่ถ้วน และปี 2569 นี้ เป็นอีกปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ บ่งชี้ถึงพลวัตที่น่าสนใจ และบทบาทอันโดดเด่นของกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง หรือที่ผมขอเรียกว่า “เศรษฐี” ที่จะเข้ามาเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก แทนที่จะเป็นตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่เคยคึกคัก
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ข้อมูลจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 แสดงให้เห็นถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่รุนแรงที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีโครงการใหม่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ราว 1 แสนล้านบาท กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นผู้เล่นหลัก โดยมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว
เมื่อพิจารณาจากค่าเฉลี่ยการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ตัวเลขในปี 2568 ถือว่าตลาดหดตัวลงไปครึ่งหนึ่งอย่างมีนัยสำคัญ นี่ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลข แต่เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
แนวโน้มปี 2569: ตลาดทรงตัว พร้อมสัญญาณการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
สำหรับปี 2569 แนวโน้มการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และกระจายทำเลไปยังโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีทิศทางที่น่าสนใจคือการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ เช่น ระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม การคาดการณ์นี้ไม่ได้หมายความว่าตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะหยุดนิ่ง แต่เป็นการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป สัญญาณของการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดดอาจยังไม่ปรากฏชัดเจนนัก แต่สัญญาณบวกบางประการเริ่มก่อตัวขึ้นในเชิงโครงสร้าง โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ระดับบน
การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดพรีเมียม: “เศรษฐี” คือพระเอก
แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะจำกัด แต่ปี 2569 จะเป็นปีที่การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมืองจะทวีความรุนแรงขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เราอาจจะได้เห็นปรากฏการณ์การตั้งราคาขายเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD นี่คือการสร้าง “New Price Benchmark” ในตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคอนโดมิเนียมหรูที่มาพร้อมกับความพิเศษในด้านทำเล การออกแบบ และความเป็นเอกลักษณ์
5 กลยุทธ์สู่ความสำเร็จสำหรับผู้พัฒนา: “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” คือโอกาส
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และใช้ประโยชน์จากโอกาสที่กำลังจะมาถึง ผมขอเสนอ 5 กลยุทธ์สำคัญ ดังนี้:
คว้าโอกาสคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: การมีซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเปล่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” หรือโครงการที่สะท้อนถึงคุณค่าและความเป็นเอกลักษณ์ จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาวได้
ตอบสนองกำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่ทำหน้าที่เป็น “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีความสามารถในการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ด้านคุณภาพ การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และบริการหลังการขายที่เหนือระดับ คือกุญแจสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark ด้วยโปรดักต์ที่โดดเด่น: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ที่สูงขึ้น สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่เหมาะสมคือโครงการประเภท “Rare Item”, “Low Density” (จำนวนยูนิตต่อพื้นที่น้อย) และ “Branded Residence” (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรู) เพื่อสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่า
เน้นการแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: แทนที่จะแข่งกันที่จำนวนยูนิตหรือราคา ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นที่การออกแบบที่เหนือกว่า, บริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่มอบความประทับใจ สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ยั่งยืน
ใช้ประโยชน์จากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่ยังเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีกระบวนการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ส่งผลโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของผู้พัฒนา
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ยังคงเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนผ่านทางการเมือง หรือนโยบายใหม่ๆ ที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและนักลงทุน การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง
การบริหารจังหวะการเปิดตัวโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไป อาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในการคว้าทำเลทอง การบริหาร “Timing” ของการเปิดตัวโครงการอย่างแม่นยำจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญ:
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: การลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีศักยภาพด้านทำเลและเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์การซื้อที่แท้จริง และมีความสามารถในการจับจ่าย
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการต้นทุนและขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง และปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์อยู่เสมอ
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการปรับตัว การสร้างมูลค่า และการฉวยโอกาส โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้พัฒนาและนักลงทุนที่สามารถเข้าใจพลวัตของตลาด และใช้ประโยชน์จากกำลังซื้ออันแข็งแกร่งของกลุ่ม “เศรษฐี” ได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ หรือผู้พัฒนาที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อคว้าชัยในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ คือเวลาที่คุณจะได้เห็น “เศรษฐี” สร้างปรากฏการณ์ครั้งใหม่! การวิเคราะห์เชิงลึกและการวางแผนที่รอบคอบจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนของคุณให้บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้.
