ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของกำลังซื้อระดับสูง
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาโดยตลอด และปี 2569 นี้ กำลังจะนำพาตลาดเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมมา บ่งชี้ว่าตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับ “ภาวะฝืดเคือง” อย่างชัดเจน ซึ่งอาจเป็นสัญญาณของการปรับตัวครั้งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรากฏตัวของ “กำลังซื้อระดับเศรษฐี” ที่จะเข้ามามีบทบาทสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติหดตัวที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน
หากย้อนกลับไปพิจารณาข้อมูลปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ตัวเลขการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ นั้นน่าตกใจอย่างยิ่ง โดยมีการเปิดตัวเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็น “วัฏจักรซัพพลายต่ำสุด (Low Supply Cycle)” ในรอบ 17 ปี ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมากถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยประมาณ 1 แสนล้านบาท
ที่น่าสังเกตคือ ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 คือ “แบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่” ที่มีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด (14,323 ยูนิต) คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เคยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย แต่ตัวเลขในปี 2568 ที่เพียง 17,110 ยูนิต สะท้อนให้เห็นว่าตลาดได้หดตัวลงไปกว่าครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการจับตาตลาดระดับบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงมีซัพพลายเปิดขายใหม่ในระดับที่ทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อย โดยคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะมุ่งเน้นไปที่การลดจำนวนโครงการลงอย่างมีนัยสำคัญ และอาจมีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการบางส่วนออกไป
ในด้านทำเล การพัฒนาจะมีความกระจุกตัวมากขึ้น โดยเน้นโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยัง “คอนโดกรุงเทพฯ ทำเลท่องเที่ยว” และ “คอนโด EEC” รวมถึง “คอนโดภูเก็ต” ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญที่มีศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติ
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าว “ปี 2569 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มจะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การแข่งขันที่ดุเดือดใน “ตลาดคอนโดไฮเอนด์” และ “คอนโดลักเซอรี่” บริเวณใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัว “โครงการคอนโดหรู” ระดับเรือธงในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิง “กำลังซื้อระดับ High Net Worth และ Ultra High Net Worth” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม
“เทรนด์สำคัญที่จะได้เห็นในปีนี้ คือการเปิดพรีเซลล์โครงการพร้อมกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ “1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD”
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสของอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ คำแนะนำเชิงกลยุทธ์ในช่วงเวลานี้ มุ่งเน้นไปที่ 5 ประเด็นหลัก ดังนี้:
โอกาสใน “คอนโดหรูใจกลางเมือง”: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีจำกัด โครงการประเภทนี้จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มี “ที่ดินเปล่ากรุงเทพฯ” ในมือ หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพสูง เพื่อพัฒนา “โครงการคอนโดระดับแฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์อันแข็งแกร่งในระยะยาว
เจาะกำลังซื้อ “High Net Worth และ Ultra High Net Worth”: กลุ่มเป้าหมายนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมสำหรับการซื้อ “คอนโดราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” ซึ่งเป็นโอกาสสำคัญสำหรับผู้พัฒนาที่สามารถตอบสนองความต้องการที่ซับซ้อนของพวกเขาได้
สร้าง “New Price Benchmark”: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสินค้าที่สูงขึ้น “โปรดักต์นำเสนอ” ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดนี้ คือ “คอนโด Rare Item”, “คอนโด Low Density” และ “Branded Residence” ซึ่งสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่ม
แข่งขันด้วย “คุณภาพ” ไม่ใช่ “ปริมาณ”: ในสภาวะที่ตลาดโดยรวมซบเซา การเน้นคุณภาพการออกแบบ, การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ยั่งยืน
โอกาสจาก “ตลาดเช่าในเมือง”: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expats” ในกรุงเทพฯ ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ “โครงการคอนโดเพื่อการอยู่อาศัยและลงทุน” สามารถช่วยกระจายความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี และทำเลใกล้ CBD รวมถึงแนวรถไฟฟ้าสายหลัก ยังคงมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายในปี 2569: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสในกลุ่มตลาดบน แต่ “ภัทรชัย” ได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายสำคัญ 5 ประการ ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปี 2569:
“เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง”: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ “อัตราการขายคอนโด” และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
“ภาคการเงินเข้มงวด”: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อ “ยอดโอนคอนโด” และกระแสเงินสดของโครงการ
“ต้นทุนการพัฒนาที่สูง”: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
“ความไม่แน่นอนจากการเมือง”: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง และนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น รวมถึงมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อที่อาจมีการปรับเปลี่ยน อาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
“ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา”: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจทำให้พลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร “จังหวะเวลาเปิดโครงการคอนโด” จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากความท้าทายและโอกาสที่กล่าวมา Colliers ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการดังนี้:
เลือก “ลงทุนคอนโด” เฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การมุ่งเน้นไปยังทำเลที่มีศักยภาพสูงและเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างถ่องแท้ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
เน้น “ตลาดคอนโดบนและลักเซอรี่”: กลุ่มนี้มีความต้องการซื้อที่แท้จริงและมีความสามารถในการจ่ายที่สูงกว่า ตลาดนี้จึงเป็นเป้าหมายหลักที่น่าสนใจ
ควบคุม “ขนาดโครงการคอนโด” และ “อัตราการลงทุน” อย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการต้นทุนและขนาดโครงการให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพ
บริหาร “สภาพคล่องและกระแสเงินสด” เป็นหัวใจหลัก: ในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอน การบริหารจัดการด้านการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถยืนหยัดได้
ติดตาม “นโยบายรัฐบาลใหม่” อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ และการพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนแผนธุรกิจ จะช่วยให้สามารถคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงได้
ปี 2569 นี้ อาจเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ผู้ประกอบการที่สามารถมองเห็นโอกาสในวิกฤต และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับ “เทรนด์กำลังซื้อปี 2569” โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมุ่งเน้นไปยังกลุ่ม “เศรษฐีคอนโด” ที่มีอำนาจซื้อสูง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการเติบโตใหม่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความผันผวนของตลาด หรือนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสในการลงทุนคอนโดมิเนียมที่คุ้มค่าในปี 2569 นี้ ถึงเวลาแล้วที่จะต้องศึกษาข้อมูลเชิงลึก และวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ อย่าพลาดโอกาสในการสร้างความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่กำลังจะเปลี่ยนผ่านไปสู่ยุคใหม่.
