ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ซักซ้อมสู่การปรับสมดุลในปี 2569 กับโอกาสสำหรับผู้ลงทุนเชิงกลยุทธ์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมานับไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้ บิ๊กดาต้าที่ถูกเปิดเผยในช่วงต้นปีได้ฉายภาพที่น่าสนใจอย่างยิ่งเกี่ยวกับทิศทางของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่กำลังเผชิญหน้ากับการปรับสมดุลครั้งใหญ่
ข้อมูลจากคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด บ่งชี้ว่า ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นยุคที่ อุปทานคอนโดกรุงเทพฯ มีปริมาณต่ำสุดในรอบ 17 ปี โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า คิดเป็นมูลค่ารวม 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาที่ราว 1 แสนล้านบาท หรือลดลงถึง 38.53% กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นกำลังหลักในการพัฒนา โดยมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวใหม่เฉลี่ยประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 จึงสะท้อนถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เทียบเท่ากับการลดลงครึ่งหนึ่งของปริมาณปกติ
แนวโน้มคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: สัญญาณของการปรับฐานและการมุ่งสู่ตลาดบน
สำหรับปี 2569 ข้าพเจ้าคาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัว โดยปริมาณซัพพลายใหม่ที่คาดว่าจะเปิดตัวน่าจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้ประกอบการจะเน้นการลดจำนวนโครงการลง และเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหญ่ออกไป เพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างรอบคอบมากขึ้น
ในแง่ของทำเล ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ในโครงการใหม่ๆ จะมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่ยังคงมีความต้องการอยู่อาศัยสูง นอกจากนี้ ผู้ประกอบการบางรายอาจพิจารณาขยายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น ระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติให้ความสนใจ
คุณภัทรชัยได้กล่าวถึงสถานการณ์ปัจจุบันว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ส่งผลให้ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ ปรับสมดุลตลาดคอนโดกรุงเทพฯ อย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งอาจจะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการประคองตัวให้ผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปให้ได้ โดยมีสัญญาณเชิงโครงสร้างบางประการที่เริ่มส่งสัญญาณบวก
อย่างไรก็ตาม ในเซ็กเมนต์ระดับบน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง ยังคงมีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกลุ่มกำลังซื้อระดับ High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและพร้อมที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
เทรนด์ที่น่าจับตามองอีกประการหนึ่งคือ การเปิดพรีเซลโครงการที่มีการตั้ง ราคาคอนโดกรุงเทพฯ เป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เป็น Rare Item มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ซึ่งสะท้อนถึงการขยับขึ้นของ ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ในเซ็กเมนต์บนสุด
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: โอกาสทองสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
จากข้อมูลและแนวโน้มที่กล่าวมาข้างต้น ข้าพเจ้ามองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” หรือกล่าวคือ ผู้ที่มีกำลังซื้อสูงจะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์บน ผู้ประกอบการควรพิจารณา 5 ประเด็นหลักดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเล Super Prime ที่มีจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูงเหล่านี้ จะเป็นที่ต้องการของนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพ และนักลงทุนที่มีที่ดินในมืออยู่แล้ว สามารถพัฒนาเป็นโครงการ Flagship ที่สร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ และพร้อมที่จะจ่าย ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ระดับ 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรสำหรับยูนิตที่มีคุณสมบัติตรงตามความต้องการ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูง ประกอบกับความต้องการในโครงการ Rare Item, Low Density และ Branded Residence ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว จะเป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้ง ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ใหม่ในระดับสูง ซึ่งเป็นการสร้างบรรทัดฐานราคาใหม่ให้กับตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย ผู้ประกอบการควรเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพของการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดี เพื่อสร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่า: ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดเช่าของชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD หรือแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงมีความต้องการเช่าที่แข็งแกร่ง
ความท้าทายที่ต้องจับตามองในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
แม้จะมีโอกาสในเซ็กเมนต์บน แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569 ดังนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
มาตรการภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนค่าก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้น อาจส่งผลต่อความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน เพื่อรอดูความชัดเจนของมาตรการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ
การบริหารจังหวะการเปิดตัวโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้ต้องเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจทำให้พลาดโอกาสในการคว้าทำเลศักยภาพหายาก จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องบริหารจัดการ Timing ในการเปิดตัวโครงการอย่างแม่นยำ
กลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: เน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่น และสามารถระบุกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มตลาดที่มีดีมานด์การซื้อจริง และมีความสามารถในการจ่ายราคาสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง เป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: จับตาดูนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจให้มีความยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดดของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ แต่เป็นปีแห่งการปรับฐานและการมุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืนมากขึ้น สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และสามารถมองเห็นโอกาสภายใต้ความท้าทาย นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อสูง และมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ เรายินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมพูดคุยและให้คำปรึกษา เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของคุณเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้เลยวันนี้
