ทิศทางตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวของผู้เล่นรายใหญ่และโอกาสในกลุ่มเศรษฐี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มาโดยตลอด แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2568 และแนวโน้มที่คาดการณ์สำหรับปี 2569 นี้ ชวนให้ต้องจับตาเป็นพิเศษ ข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เผยให้เห็นภาพตลาดที่กำลังเผชิญกับ “Low Supply Cycle” ซึ่งเป็นสถิติที่ไม่พบเห็นมานานถึง 17 ปี
บทสรุปปี 2568: การหดตัวของอุปทานและความท้าทายด้านกำลังซื้อ
ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาที่ประมาณ 1 แสนล้านบาทถึง 38.53% ผู้เล่นหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งคิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขาย สะท้อนให้เห็นถึงการรวมศูนย์ของผู้พัฒนาที่มีศักยภาพในการลงทุนและบริหารจัดการภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีการเปิดขายเฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงกว่าครึ่งหนึ่ง นี่คือสัญญาณชัดเจนว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ปรับกลยุทธ์การลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ โดยเน้นการบริหารจัดการความเสี่ยงและรักษากำไรภายใต้สภาวะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวของอุปทานและการมุ่งเน้นตลาดบน
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะทรงตัวในระดับต่ำ โดยมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ราว 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัว และการเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Prime CBD) นอกจากนี้ ตลาดคอนโดในเมืองท่องเที่ยว เช่น EEC-ภูเก็ต ก็จะยังคงเป็นจุดโฟกัสที่น่าสนใจ
ผมเห็นด้วยว่าช่วงเวลานี้ยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในวงกว้าง เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวที่จะไม่ก้าวกระโดด แต่จะค่อยๆ ประคองตัวไปอย่างมั่นคง โดยมีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างบางประการที่เริ่มปรากฏให้เห็น
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือการแข่งขันที่เข้มข้นในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-End Condominiums) และ ลักเซอรี่ (Luxury Condominiums) ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา การแข่งขันนี้มีเป้าหมายเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมอย่างแท้จริง
เทรนด์ที่น่าสนใจคือการเปิดตัว พรีเซล (Pre-sale) โครงการที่อาจมีการตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น Rare Item (คอนโดหายาก) มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD สิ่งนี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างราคาและการกำหนดมาตรฐานใหม่ให้กับตลาดคอนโดระดับบน
โอกาสทองของ “เศรษฐี” ในตลาดคอนโดพรีเมียม
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการควรพิจารณาโอกาสสำคัญ 5 ประการดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่มีอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) อยู่แล้ว หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปไม่เพียงแต่จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังช่วยตอกย้ำภาพลักษณ์และความแข็งแกร่งของแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Asset Preservation) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายสำหรับ คอนโดมิเนียมราคาสูง ที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทไปจนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการด้านทำเล, การออกแบบ, วัสดุ, และบริการที่เหนือระดับ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น สนับสนุนการตั้งราคาสูงให้กับโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโด Rare Item, โครงการ Low Density (คอนโดความหนาแน่นต่ำ) ที่ให้ความเป็นส่วนตัวสูง, และ Branded Residence (คอนโดแบรนด์หรู) ซึ่งสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มเป้าหมาย
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ผู้พัฒนาที่ประสบความสำเร็จในยุคนี้จะมุ่งเน้นไปที่การสร้างความแตกต่างด้วยคุณภาพของผลิตภัณฑ์ การออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาและสร้างความภักดีให้กับแบรนด์
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates (ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศ) ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญสำหรับตลาดเช่า การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยงให้กับนักลงทุน นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าสายหลัก ยังคงมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ อัตราการขาย (Absorption Rate) และความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Value) และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลให้ นโยบายเศรษฐกิจ (Economic Policies) ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน จนกว่าจะมีความชัดเจนเกี่ยวกับมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้ต้องเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในทางกลับกัน การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing (การกำหนดจังหวะเวลา) จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อรับมือตลาดคอนโดปี 2569
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 ทาง Colliers ประเทศไทย ได้เสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจดังนี้:
การเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการขาย
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: เน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มี กำลังซื้อจริง (Genuine Demand) และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและกำลังซื้อ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง ถือเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจท่ามกลางความผันผวนของตลาด
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: ติดตามความเคลื่อนไหวและนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์การดำเนินงานให้มีความยืดหยุ่น (Flexible Strategy) เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวของผู้เล่นในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ผู้พัฒนาที่สามารถเข้าใจความเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อ, ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเทรนด์ตลาด, และสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเศรษฐีที่มีอำนาจซื้อสูงได้อย่างตรงจุดเท่านั้น จึงจะสามารถสร้างความสำเร็จและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในปี 2569 หรือเป็นนักลงทุนที่สนใจโอกาสในการลงทุนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่กำลังปรับเปลี่ยน อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ของคุณให้พร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลล่าสุดได้แล้ววันนี้
