ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: สัญญาณการปรับตัวสู่ยุคใหม่ของกำลังซื้อระดับสูงในปี 2569
กรุงเทพมหานคร เมืองหลวงแห่งโอกาสและความเคลื่อนไหวทางเศรษฐกิจ กำลังเผชิญหน้ากับช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคของคอนโดมิเนียม การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญในวงการเผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจของศักยภาพและความท้าทายที่รออยู่ในปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดกำลังจะปรับตัวเข้าสู่ยุคใหม่ที่มีกำลังซื้อระดับสูงเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: การหดตัวเชิงปริมาณสู่จุดต่ำสุดใหม่
จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพมหานครตลอดปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ชัดเจนที่สุดในรอบ 17 ปี มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการลงทุนโดยรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดส่วนใหญ่ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด ด้วยโครงการกว่า 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 16.29% จำนวน 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย ยอดเปิดตัวในปี 2568 ถือเป็นการหดตัวของตลาดไปเกือบครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ ท่ามกลางสภาวะกำลังซื้อที่ยังคงมีความอ่อนไหว
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลเชิงโครงสร้างและการมุ่งสู่ตลาดบน
สำหรับทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำอย่าง “EEC” และ “ภูเก็ต”
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในปี 2569 นี้ ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยภาพรวมของตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ คาดว่าจะเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุล” อย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการ “ประคองตัว” ทว่า สัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับบน: โอกาสทองของตลาดคอนโดหรูและลักเซอรี่
แม้จำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลศักยภาพสูงที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth Individuals (HNWI)” และ “Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI)” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การตั้งราคาขายที่เป็น “New Price Benchmark” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ราคาขายอาจทะลุระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนในตลาดคอนโดมิเนียมทั่วไป
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: กำลังซื้อระดับสูงพลิกโฉมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นี่คือช่วงเวลาสำคัญที่ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสจากกำลังซื้อระดับสูงที่กำลังเข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โดยมี 5 ประเด็นหลักที่ควรพิจารณา:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” ที่มีอยู่อย่างจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมหรูระดับ “แฟลกชิป” ที่พัฒนาโดยผู้ที่มีที่ดินเดิม หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืน
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีความพร้อมที่จะลงทุนในคอนโดมิเนียมที่มีราคาตั้งแต่ 800,000 บาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูงขึ้น สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอ โดยเฉพาะโครงการประเภท “Rare Item”, “Low Density” และ “Branded Residence” ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของกลุ่มลูกค้า
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นที่การออกแบบที่ประณีต, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณยูนิตหรือราคาขายเพียงอย่างเดียว
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expatriates” (Expats) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพดีในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนสามารถช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
ความท้าทายในปี 2569: ปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมือ
แม้ว่ากำลังซื้อระดับบนจะเข้ามาเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการในปี 2569 ดังนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนค่าก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย: การเปลี่ยนผ่านทางการเมืองและการเลือกตั้งต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ประกอบการต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นกุญแจสำคัญ
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
การคัดเลือกโครงการที่ชัดเจน: เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
การมุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เน้นเจาะกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ที่มี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” (Real Demand)
การควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุนให้มีความรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ
การติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจพลวัตของตลาดและสามารถปรับตัวให้เข้ากับกำลังซื้อที่กำลังเปลี่ยนผ่าน การมุ่งเน้นไปที่การสร้างสรรค์โครงการคุณภาพสูง ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และการบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคใหม่ของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
หากท่านคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้และเตรียมพร้อมสำหรับกลยุทธ์ที่เหมาะสม คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จ โปรดพิจารณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคต.
