ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: คาดการณ์ปี 2569 โอกาสทองของเศรษฐีนักลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง และปี 2569 นี้ กำลังจะกลายเป็นยุคสมัยที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ สำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง หรือที่เรียกกันว่า “เศรษฐี” ซึ่งมีศักยภาพที่จะเข้ามาพลิกโฉมภูมิทัศน์ของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ได้อย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการหดตัว
เริ่มต้นปี 2569 ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากปีที่ผ่านมา (2568) ซึ่งสะท้อนให้เห็นภาพตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่ค่อนข้างซบเซาอย่างชัดเจน ข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญชี้ให้เห็นว่า ในปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งนับเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ปริมาณการเปิดตัวใหม่นี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ยังลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยที่สูงถึง 1 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า โดยเปิดตัว 2,787 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย คิดเป็นจำนวนกว่า 347,650 ยูนิต การที่ปี 2568 มีตัวเลขเปิดตัวใหม่เพียงครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยรายปี แสดงให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างรุนแรง
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและการฟื้นตัวอย่างประคองตัว
สำหรับปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าปริมาณซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะมีการเปิดขายใหม่เพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 และมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเลือกเฟ้นทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการที่ตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมของตลาดจึงไม่น่าจะมีการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยเริ่มมีสัญญาณเชิงบวกบางประการที่ปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับบน: โอกาสทองของเศรษฐี High Net Worth
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ในปี 2569 เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่เป็นที่ต้องการสูงและหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) บุคคลเหล่านี้มีอำนาจซื้อที่สูงมาก และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่สามารถใช้เป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่าได้
เทรนด์ที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งคือ การกำหนดราคาขายที่เป็น New Price Benchmark โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ซึ่งอาจมีการตั้งราคาขายที่เป็นทางการที่สูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสสำหรับนักลงทุนกลุ่มกำลังซื้อสูง
จากสถานการณ์ตลาดที่เกิดขึ้นนี้ ผมมองว่านี่คือ “เวลาทอง” สำหรับกลุ่ม เศรษฐีนักลงทุน หรือผู้ที่มีความพร้อมด้านการเงินอย่างแท้จริง ที่จะเข้ามาสร้างโอกาสและผลตอบแทนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ โดยมี 5 ประเด็นสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนควรพิจารณา:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime ที่มีอยู่อย่างจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูใจกลางเมืองจึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มีที่ดินเดิมอยู่ในทำเลศักยภาพ หรือสามารถจัดหาที่ดินทำเลทองใหม่ได้ ผู้พัฒนาสามารถสร้างโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สะท้อนถึงมูลค่าและความเป็นเอกลักษณ์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูงสุด พร้อมทั้งต้องการสินทรัพย์ที่มีมูลค่าคงทนและสามารถเพิ่มมูลค่าได้ในอนาคต พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา คอนโดตารางเมตรละ 8 แสนถึง 1 ล้านบาท หากโครงการนั้นๆ ตอบโจทย์ทั้งในด้านทำเล คุณภาพการออกแบบ และบริการ
สร้าง New Price Benchmark: ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงและต้นทุนการพัฒนาในย่าน CBD ที่ไม่ลดลง เป็นปัจจัยสนับสนุนให้เกิดการตั้งราคาสูงสำหรับผลิตภัณฑ์ที่มีความโดดเด่น เช่น Rare Item Condo, Low Density Residence และ Branded Residence โครงการเหล่านี้จะสามารถสร้าง New Price Benchmark ให้กับตลาดได้
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะมุ่งเน้นไปที่ คุณภาพของโครงการ มากกว่าปริมาณ โดยเน้นที่การออกแบบที่เหนือระดับ, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ประทับใจ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาได้อย่างมาก
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการสูง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนในปี 2569 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ ดังนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงมีความเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับการที่ต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากนโยบายรัฐบาล: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน โดยต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การกำหนดเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวโครงการเป็นสิ่งสำคัญ หากเปิดเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่หากเปิดช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก จำเป็นต้องมีการบริหาร Timing อย่างแม่นยำ
กลยุทธ์เชิงรุกสู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดปี 2569
จากมุมมองของ Colliers ประเทศไทย เรามีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในการรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 ดังนี้:
การเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่นและสามารถระบุกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะตลาดกลุ่ม High Net Worth และ Luxury Segment ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริงและมีกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่งเป็นหัวใจหลักของการอยู่รอดและเติบโตในภาวะตลาดเช่นนี้
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายและทิศทางของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานให้มีความยืดหยุ่นและตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว
ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่ท้าทายแต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง การเตรียมพร้อม การวิเคราะห์ที่เฉียบคม และการตัดสินใจที่แม่นยำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน หรือผู้ที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน คอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับท่านที่สุด.
