ก้าวสู่ปี 2569: ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ ด้วยการผงาดของมหาเศรษฐีและการปรับตัวครั้งใหญ่
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในวงการมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง และเมื่อมองไปยังทิศทางในปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ ผมสามารถยืนยันได้เลยว่าเรากำลังจะเข้าสู่ช่วงเวลาของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ที่ไม่เพียงแต่จะส่งผลต่อผู้ประกอบการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้บริโภค และภาพรวมของเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวมอีกด้วย
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณเตือนที่ชัดเจน
หากย้อนกลับไปดูตัวเลขการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ตลอดปี 2568 ที่ผ่านมา ตัวเลข 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี แสดงให้เห็นถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ชัดเจน การลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 และมูลค่ารวมที่ลดลงกว่า 38.53% สู่ระดับ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ย 1 แสนล้านบาทต่อปี เป็นสัญญาณที่บ่งบอกถึงความระมัดระวังอย่างยิ่งของผู้ประกอบการรายใหญ่
ผู้เล่นหลักในตลาดที่ยังคงเดินหน้า คือแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว และ 16.29% มาจากบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่ ท่ามกลางความท้าทายของตลาด
เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต ตัวเลขในปี 2568 เท่ากับว่าตลาดหดตัวลงไปครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลและชี้ให้เห็นถึงภาวะที่กำลังซื้อโดยรวมยังคงซบเซา
คาดการณ์แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวที่มาพร้อมโอกาสใหม่
สำหรับปี 2569 แนวโน้มการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการจะอยู่ที่การปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการมุ่งเน้นไปที่ทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสำคัญ ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูงอย่าง EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต
ผมมองว่าสถานการณ์ในปี 2569 ยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปริมาณมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จึงมีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวจะไม่ใช่แบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว อย่างไรก็ตาม สัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง ซึ่งจะส่งผลดีในระยะยาว
การแข่งขันที่ทวีความเข้มข้นในตลาดบน: เมื่อมหาเศรษฐีคือผู้กำหนดทิศทาง
แม้ภาพรวมของซัพพลายใหม่จะลดลง แต่สิ่งที่น่าจับตาคือการแข่งขันที่รุนแรงในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-End Condos Bangkok) และ ลักเซอรี่ (Luxury Condos Bangkok) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น (Prime Sukhumvit Condos), เพลินจิต-วิทยุ (Ploenchit-Wireless Condos), สีลม-สาทร (Silom-Sathorn Condos), ราชดำริ-ลุมพินี (Ratchadamri-Lumpini Condos) และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เราจะได้เห็นการตั้งราคาขายที่เป็น “New Price Benchmark” โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District) โดยราคาขายอาจพุ่งสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสของผู้ประกอบการที่มองการณ์ไกล
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผมขอเสนอแนะ 5 ประเด็นสำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการคว้าโอกาสในปี 2569:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) อยู่แล้ว หรือสามารถหา แลนด์แบงก์ศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ซึ่งจะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว การพัฒนา คอนโดหรูใจกลางเมือง หรือ คอนโดติดรถไฟฟ้า (Condo near BTS/MRT) ในทำเลชั้นยอด ยังคงเป็นที่ต้องการเสมอ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Asset Preservation) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา คอนโดตารางเมตรละ 8 แสนถึง 1 ล้านบาท หากโครงการนั้นตอบโจทย์ในด้านทำเล คุณภาพ การออกแบบ และบริการ การสร้าง Branded Residence หรือโครงการที่เน้นความพิเศษ (Exclusive Projects) จะได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ประกอบกับความต้องการของตลาดกลุ่มบน ทำให้เกิดโอกาสในการตั้งราคาสูงขึ้น ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเป็นโครงการ “Rare Item”, “Low Density” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตต่อพื้นที่น้อย) หรือ Branded Residence เพื่อสะท้อนคุณค่าที่แท้จริงและสร้างความแตกต่าง
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายจำกัด การแข่งขันจะมุ่งเน้นไปที่คุณภาพของโครงการเป็นหลัก ทั้งในด้านการออกแบบที่โดดเด่น สถาปัตยกรรมที่น่าประทับใจ การบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ การพัฒนา คอนโดพร้อมอยู่ (Ready-to-move-in Condos) ที่มีคุณภาพสูง จะเป็นที่ต้องการ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก คอนโดมิเนียมสำหรับเช่า (Rental Condos) ที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและเป็น คอนโดเพื่อการลงทุน (Investment Condos) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ไม่เท่าเทียมและปัจจัยเสี่ยงที่ต้องบริหาร
แน่นอนว่าในปี 2569 ยังคงมี ความท้าทายในการซื้อคอนโด ที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญอีก 5 ด้านหลัก:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาดโดยรวม
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ ราคาคอนโดผ่อนน้อย หรือ คอนโดดาวน์ต่ำ อาจจะยังไม่สามารถตอบโจทย์ได้สำหรับทุกคน
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่ลดลง ซึ่งเป็นตัวกดดันอัตรากำไรของโครงการ ต้นทุนสร้างคอนโด ที่สูงนี้ ส่งผลโดยตรงต่อราคาขาย
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเลือกตั้งและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น เราต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing การเปิดโครงการคอนโด จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในปี 2569
จากประสบการณ์และความเข้าใจในตลาด ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ที่คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้รวบรวมไว้ เพื่อเป็นแนวทางให้กับผู้ประกอบการในการฝ่าฟันความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569:
เลือกเฟ้นโครงการอย่างมีเป้าหมาย: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มี ทำเลศักยภาพ (Prime Location) และ กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน (Target Audience) เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่ม ตลาดบน (Upper Market) และ ตลาดลักเซอรี่ (Luxury Segment) ที่มี ดีมานด์ซื้อแท้จริง (Genuine Demand) และมีกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนให้รอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดและศักยภาพในการดูดซับ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหาร สภาพคล่อง (Liquidity) และ กระแสเงินสด (Cash Flow) จะเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ โดยเฉพาะในสภาวะตลาดที่มีความไม่แน่นอน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้น
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและการค้นหาโอกาสใหม่ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ การมองเห็นเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลงไป การเข้าใจกำลังซื้อที่กำลังทวีบทบาท และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเติบโตอย่างยั่งยืนในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมที่กำลังจะเปลี่ยนผ่านนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและทำความเข้าใจในทิศทางของตลาดอย่างลึกซึ้ง ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด.
