ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสใหม่สำหรับนักลงทุนผู้มั่งคั่งในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดได้ผ่านช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างคึกคัก สลับกับช่วงเวลาแห่งการชะลอตัว และในปี 2569 นี้ เรากำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยข้อมูลเชิงลึกที่บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มกำลังซื้อระดับสูง
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติที่ต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ตามรายงานล่าสุดจากผู้เชี่ยวชาญด้านการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ระบุว่า ปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวน 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสถิติ “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาที่สูงถึง 1 แสนล้านบาทต่อปี
ส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ยังคงเป็นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ซึ่งมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขาย และ 88.40% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่ามาก
หากเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ย 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย การเปิดตัวในปี 2568 ถือว่าลดลงถึงครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ฝืดเคือง” อย่างแท้จริง
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับฐานสู่สมดุล
สำหรับแนวโน้มปี 2569 คาดการณ์ว่า ซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเน้นการพัฒนาโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ตลาดในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น “EEC-ภูเก็ต” ก็ยังคงเป็นที่น่าจับตามอง
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่เหมาะสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในวงกว้าง เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว “ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ” มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว ซึ่งมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง
โอกาสของ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดไฮเอนด์
แม้ว่าตลาดคอนโดโดยรวมจะเผชิญกับความท้าทาย แต่ปี 2569 จะเป็นปีที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนใน “คอนโดหรูใจกลางเมือง” โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ การแข่งขันจะดุเดือดมากในทำเลศักยภาพสูง อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” หรือ “Flagship Projects” เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม “High Net Worth” และ “Ultra High Net Worth” ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่ากลุ่มกำลังซื้อระดับอื่น
เราอาจจะได้เห็นการกำหนดราคาขายที่เป็น “New Price Benchmark” สำหรับโครงการพิเศษ หรือ “Rare Item Projects” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเลระดับ “Prime CBD” โดยอาจมีการกำหนดราคาขายเริ่มต้นที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร เทรนด์นี้สอดคล้องกับศักยภาพของกลุ่มทุนที่มีความต้องการสินทรัพย์คุณภาพสูงเพื่อรักษามูลค่า และพร้อมที่จะลงทุนใน “คอนโดกรุงเทพฯ ราคาแพง” ที่มอบผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
5 โอกาสสำคัญสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน:
คอนโดหรูใจกลางเมือง: ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปในทำเลที่ดีที่สุด จะสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ระยะยาวให้กับแบรนด์ การมี “แลนด์แบงก์เก่า” หรือการเข้าถึง “แลนด์แบงก์ศักยภาพสูง” คือกุญแจสำคัญ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” พวกเขามีกำลังซื้อ “คอนโดมิเนียมตารางเมตรละ 8 แสนถึง 1 ล้านบาท” ได้อย่างสบายๆ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับโครงการพิเศษ เช่น “Rare Item Projects”, “Low Density Developments” และ “Branded Residences” ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของนักลงทุนที่มองหาความพิเศษและเอกลักษณ์
การแข่งขันด้านคุณภาพ: แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณ ผู้พัฒนาจะเน้นที่คุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย เพื่อสร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
ตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการจากลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expats” ในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569:
นอกเหนือจากโอกาสข้างต้น ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยาวนานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
ภาคการเงิน: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ส่งผลให้นักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับอนาคต:
จากประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน ดังนี้:
เลือกโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการพัฒนาในทำเลที่มีศักยภาพสูงและมีความต้องการที่ชัดเจน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้อที่แท้จริง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาด และควบคุมต้นทุนการลงทุนอย่างรอบคอบ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการการเงินเป็นหัวใจสำคัญในช่วงเวลาที่ตลาดมีความไม่แน่นอน
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ แม้จะมีความท้าทาย แต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสที่น่าสนใจ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และเข้าใจถึงพลวัตของกำลังซื้อระดับสูง หากคุณกำลังมองหา “การลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ” ที่มีศักยภาพและต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ “ตลาดคอนโดไฮเอนด์” อาจเป็นคำตอบที่คุณตามหาอยู่ ติดต่อเราเพื่อหารือเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับคุณในปี 2569 นี้.
