ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับฐานสู่สมดุลและโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มาแล้วหลายต่อหลายครั้ง ตั้งแต่ช่วงเวลาที่คึกคัก ไปจนถึงช่วงเวลาแห่งการปรับฐาน ซึ่งในปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยข้อมูลเชิงลึกที่บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ซึ่งมีแนวโน้มที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติการเปิดตัวใหม่ที่ต่ำสุดในรอบ 17 ปี
เริ่มต้นศักราชใหม่ปี 2569 ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ซึ่งได้สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ไว้ได้อย่างน่าสนใจ ข้อมูลเผยให้เห็นว่ามีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวน 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสถิติ Low Supply Cycle ในรอบ 17 ปี หรือลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยมีมูลค่ารวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ซึ่งน้อยกว่าค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท ถึง 38.53%
ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ ซึ่งเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีการเปิดตัว 2,787 ยูนิต คิดเป็น 16.29% มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย การเปิดตัวโครงการในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างชัดเจน หรือเรียกได้ว่าลดลงครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ยในอดีต
แนวโน้มปี 2569: การปรับฐานสู่สมดุลและการเน้นทำเลศักยภาพ
สำหรับแนวโน้มปี 2569 คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายเปิดขายใหม่ลดลงต่อเนื่องอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาโครงการจะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังโครงการบ้านและคอนโดในเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูง เช่น EEC และ ภูเก็ต
ผมมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเร่งเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว การปรับตัวของ ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ ในปี 2569 จะเป็นการปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวที่มั่นคงและมีสัญญาณเชิงบวกบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดลักเซอรี่และไฮเอนด์
แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะจำกัด แต่ในปี 2569 นี้ เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างต่อเนื่อง
เราจะได้เห็นปรากฏการณ์การเปิดพรีเซลล์โครงการที่ตั้งราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD หรือย่านธุรกิจชั้นนำของกรุงเทพฯ นี่คือสัญญาณบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ อย่างแท้จริง
โอกาสทองของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง: “เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”
ในสถานการณ์เช่นนี้ ผมขอเสนอแนะ 5 ข้อสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยมองเห็นโอกาสที่ชัดเจนในกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง:
โอกาสในตลาดคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเล ซูเปอร์ไพรม ที่มีจำกัด ทำให้โครงการคอนโดระดับหรูในทำเลทองเหล่านี้มีความน่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มีที่ดินรอการพัฒนาอยู่แล้ว หรือผู้ที่สามารถสรรหาที่ดินศักยภาพสูงเพื่อพัฒนาโครงการระดับ แฟลกชิป ซึ่งสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มบุคคลเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง ควบคู่ไปกับการมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรสำหรับคอนโดมิเนียมที่ตรงกับความต้องการ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นในทำเล CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์และคุณภาพสูง จะสนับสนุนการตั้งราคาขายใหม่ ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการประเภท Rare Item, Low Density (จำนวนยูนิตน้อย) และ Branded Residence (ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์โรงแรมหรือดีไซเนอร์ชั้นนำ)
แข่งขันด้านคุณภาพ มิใช่ปริมาณ: การมุ่งเน้นพัฒนาคุณภาพของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นด้านการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เหนือระดับ, หรือประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่สำคัญในตลาด
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญของตลาดเช่า โดยเฉพาะโครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้พัฒนาโครงการก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลามากขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตราการขายและการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อเป็นไปได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ถือเป็นแรงกดดันสำคัญต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง และความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปก็อาจพลาดโอกาสในทำเลที่หายาก การบริหารจัดการ Timing จึงเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อรับมือกับตลาดปี 2569
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
คัดเลือกโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพทางภูมิศาสตร์และสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการได้อย่างแม่นยำ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งมีความต้องการซื้อแท้จริงและมีแนวโน้มที่จะตัดสินใจได้รวดเร็วกว่า
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: บริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาด และควบคุมอัตราการลงทุนให้สอดคล้องกับกระแสเงินสด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นปัจจัยสำคัญต่อความอยู่รอดของธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิดและพร้อมปรับกลยุทธ์: การปรับตัวอย่างยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายเศรษฐกิจและการส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถคว้าโอกาสและลดความเสี่ยงได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลศักยภาพ ปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่งในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ อย่าพลาดโอกาสในการคว้าสินทรัพย์คุณภาพในตลาดที่มีการปรับฐานสู่สมดุลนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยให้ท่านค้นพบโอกาสที่ดีที่สุดและตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ.
