ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: พลิกวิกฤตสู่โอกาส ยุคทองของอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ผ่านร้อนผ่านหนาวมานับไม่ถ้วน และปี 2569 นี้กำลังจะเป็นจุดเปลี่ยนที่น่าสนใจอย่างยิ่ง สำหรับใครที่เฝ้าติดตาม ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มาโดยตลอด จะเห็นได้ว่าในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดได้เผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน แต่ภายใต้สถานการณ์ที่ดูเหมือนจะ “ฝืดเคือง” นี้เอง กลับซ่อนโอกาสทองสำหรับผู้เล่นที่เข้าใจทิศทางและสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มทุนที่มีกำลังซื้อสูง หรือที่เรียกกันว่า “เศรษฐี” ซึ่งปีนี้จะเป็นปีที่พวกเขาจะ “แผลงฤทธิ์” สร้างปรากฏการณ์ใหม่ในตลาดได้อย่างแน่นอน
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: วงจรซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ข้อมูลล่าสุดจาก ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด สะท้อนภาพตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ได้อย่างชัดเจน โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสถิติ “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี มูลค่าการพัฒนาโดยรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในทศวรรษที่ผ่านมาที่สูงถึง 1 แสนล้านบาทต่อปี
การลดลงของซัพพลายนี้ ส่วนใหญ่มาจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ที่เป็นผู้เล่นหลัก โดยคิดเป็น 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่ผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนน้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น การเปิดตัวโครงการในปี 2568 ที่เท่ากับครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ย ก็บ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัวพร้อมสัญญาณการฟื้นตัวเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 แนวโน้มของซัพพลายใหม่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างทรงตัว โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาหลักจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการและเลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยจะมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่น่าสนใจคือการขยายการลงทุนไปยัง “เมืองท่องเที่ยว” โดยเฉพาะ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง
คุณภัทรชัย ชี้ให้เห็นว่า สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่เหมาะกับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนชาวต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ปี 2569 คาดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการฟื้นตัวแบบประคองตัวไปพร้อมๆ กัน ซึ่งมีสัญญาณเชิงโครงสร้างที่เป็นบวกเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ไฮเอนด์: โอกาสของ “เศรษฐี” ตัวจริง
แม้ว่าซัพพลายโดยรวมจะลดลง แต่การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” ในทำเลใจกลางเมืองกลับทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่มีศักยภาพสูงและหาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิง “กำลังซื้อระดับ High Net Worth และ Ultra High Net Worth” ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอำนาจซื้อสูงมากและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับสากล
เทรนด์ที่น่าจับตาอีกประการหนึ่งคือ การเปิดพรีเซลโครงการที่อาจกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเล “Prime CBD” ซึ่งจะกลายเป็น “New Price Benchmark” ในตลาด
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จ: ทำไมปี 2569 ถึงเป็น “ยุคทองของเศรษฐี”?
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับทิศทางตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ในปี 2569 นี้ มี 5 ข้อเสนอแนะสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม” ที่มีอยู่อย่างจำกัด กลายเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว โครงการคอนโดหรูเหล่านี้คือเป้าหมายหลักของนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” พวกเขามีกำลังซื้อพร้อมที่จะจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
การสร้าง “New Price Benchmark”: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอเป็น “โครงการ Rare Item”, “Low Density Condos” หรือ “Branded Residence” ซึ่งสามารถสร้างมาตรฐานราคาใหม่ในตลาดได้
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ผู้พัฒนาควรเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพของการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย แทนที่จะเน้นการแข่งขันด้านปริมาณ การยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัย จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ยั่งยืน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าที่พักอาศัยจากชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expats ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างสูง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ยังคงมีความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ ดังนี้:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จึงต้องพึ่งพากำลังซื้อระดับบนเป็นหลัก
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ส่งผลให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาสูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง รวมถึงต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายเศรษฐกิจหลังการเลือกตั้ง อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนในระยะสั้น จึงจำเป็นต้องติดตามนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นหัวใจสำคัญ
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ
จากสถานการณ์และแนวโน้มที่กล่าวมา คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลศักยภาพและสามารถระบุกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: โฟกัสที่ตลาดระดับบนและลักเซอรี่ ซึ่งมี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” และกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อบริหารความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: สภาพคล่องและกระแสเงินสด คือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจในช่วงที่ตลาดมีความท้าทาย
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: จับตาดูนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความเข้าใจตลาดและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังจะพลิกโฉมครั้งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่สามารถมองเห็นและคว้าโอกาสในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม หรือผู้พัฒนาที่ต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมสำหรับ คอนโดกรุงเทพฯ ปีนี้คือเวลาที่คุณไม่ควรมองข้าม!
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ พร้อมรับข้อมูลเชิงลึกอัปเดตล่าสุด ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
