กรุงเทพฯ: ตลาดคอนโดปี 2569 – การปรับตัวครั้งสำคัญ ท่ามกลางความท้าทายและการมาถึงของกลุ่มผู้ซื้อศักยภาพสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาอย่างใกล้ชิด และปี 2569 นี้ เป็นอีกปีที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ในขณะที่ภาพรวมกำลังซื้อยังคงเผชิญกับความท้าทายจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ยังไม่ทั่วถึง แต่ก็มีสัญญาณที่บ่งชี้ถึงการปรับเปลี่ยนเชิงโครงสร้างที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรากฏตัวของกลุ่มทุนและผู้ซื้อที่มีความมั่งคั่งสูง ซึ่งกำลังจะเข้ามามีบทบาทอย่างมีนัยสำคัญในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: การหดตัวครั้งประวัติศาสตร์
เริ่มต้นปี 2569 ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากปีที่ผ่านมา เราพบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ได้ผ่านพ้นปี 2568 มาด้วยสถิติการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีจำนวนโครงการใหม่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมากถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของตลาดที่เคยสูงถึง 100,000 ล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดปีที่ผ่านมายังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งมีสัดส่วนการเปิดตัวมากถึง 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากข้อมูลย้อนหลัง 10 ปี การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 34,700 หน่วย การที่ปี 2568 เปิดตัวได้เพียงครึ่งเดียวของค่าเฉลี่ยดังกล่าว สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างรุนแรง และสะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในช่วงเวลาดังกล่าว
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการปรับกลยุทธ์
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงเผชิญกับภาวะที่ซัพพลายเปิดขายใหม่มีจำนวนจำกัด โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมของโครงการใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
ผู้ประกอบการจะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การลงทุน โดยลดจำนวนโครงการลง และอาจเลื่อนการเปิดตัวโครงการบางส่วนออกไป ในด้านทำเล การพัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงขนาดเล็ก ที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และภูเก็ต ก็ยังคงเป็นจุดที่น่าสนใจ
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าจับตาคือ การแข่งขันที่อาจจะทวีความรุนแรงขึ้นในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่เป็นที่ต้องการสูงและหาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงสุด (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจในการตัดสินใจซื้อและมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
เราอาจจะได้เห็นปรากฏการณ์ใหม่กับการตั้งราคาขายคอนโดมิเนียมในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่สูงมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลระดับ Prime CBD การเกิดขึ้นของราคาดังกล่าว จะเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” ให้กับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์” – การมาถึงของกำลังซื้อระดับสูง
จากแนวโน้มข้างต้น สามารถสรุปได้ว่า ปี 2569 อาจเป็นปีที่ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” หรือกลุ่มผู้ซื้อที่มีความมั่งคั่งสูง จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผู้ประกอบการที่ต้องการประสบความสำเร็จในช่วงเวลานี้ ควรให้ความสำคัญกับ 5 ประเด็นหลัก ดังนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลระดับ Super Prime ที่มีจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมหรูในทำเลทองจึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ประกอบการที่มีที่ดินเดิมอยู่ในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่มีความโดดเด่น จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว
กำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มบุคคลเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง ควบคู่ไปกับการมองหาสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า และมีกำลังซื้อเพียงพอที่จะลงทุนในคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงถึง 800,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินในย่าน CBD ที่สูง และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยที่สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตน้อย (Low Density) และโครงการ “Branded Residence” ที่มีความพิเศษ
แข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: ในภาวะที่ตลาดมีความท้าทาย การแข่งขันด้านคุณภาพจะมีความสำคัญมากกว่าปริมาณ ผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นไปที่การออกแบบที่สวยงาม การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (Expats) โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent-to-Own หรือ Investment Condos) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีสัญญาณบวกจากกลุ่มผู้ซื้อศักยภาพสูง แต่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ ดังนี้:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยที่กดดันอัตรากำไรของผู้ประกอบการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนรัฐบาล: การเลือกตั้งในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้เกิดความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” ในการเปิดตัวโครงการจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ
จากภาพรวมและปัจจัยต่างๆ ข้างต้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: การลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งอันโดดเด่นและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แน่นอน จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดกลุ่มนี้มีดีมานด์การซื้อที่แท้จริง และมีความสามารถในการจ่ายที่สูงกว่า เป็นตลาดที่มีศักยภาพในการสร้างยอดขายและผลกำไร
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ และการควบคุมอัตราการลงทุนให้อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะที่การเงินยังมีความท้าทาย การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์ยืดหยุ่น: การติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่ และการเตรียมพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างรวดเร็วและยืดหยุ่น จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
ปี 2569 นี้ จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและสร้างโอกาสสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจและตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูง รวมถึงสามารถบริหารจัดการความท้าทายต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด เราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่เหมาะกับความต้องการของคุณ ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต.
