แผนที่แห่งโอกาส: คอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 – เมื่อนักลงทุนมหาเศรษฐีคือดาวเด่น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครผ่านมาหลายต่อหลายครั้ง ตั้งแต่ยุคบูมสุดขีด ไปจนถึงช่วงเวลาแห่งการปรับฐาน และปี 2569 นี้ก็เป็นอีกปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ กับภาพรวมที่น่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” ที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็เต็มไปด้วยโอกาสอันมหาศาลสำหรับกลุ่มทุนที่มีศักยภาพ
ข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด สะท้อนภาพของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมาได้อย่างชัดเจน การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า Low Supply Cycle การลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า พร้อมกับมูลค่ารวมที่ลดลงถึง 38.53% เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท สะท้อนถึงภาวะตลาดที่ค่อนข้างอึดอัด สอดคล้องกับ “เทรนด์กำลังซื้อปี 2569” ที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: ตัวเลขสะท้อนความท้าทาย
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการระมัดระวังของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ผู้เล่นหลักที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นแกนหลัก โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% ในแง่ของยูนิต และ 89.7% ในแง่ของมูลค่า แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่เน้นการควบคุมความเสี่ยง ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบทบาทน้อยลงไปอีก ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เราเห็นการเปิดตัวคอนโดใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย การที่ปี 2568 มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงไปถึงครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า “ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ” กำลังอยู่ในช่วงปรับฐานครั้งใหญ่
ปี 2569: ทรงตัว ชะลอตัว แต่มีสัญญาณแห่งการเปลี่ยนแปลง
สำหรับแนวโน้มปี 2569 สถานการณ์อาจไม่ได้พลิกผันอย่างก้าวกระโดด คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายเปิดขายใหม่เพียง 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนใน “คอนโดเมืองท่องเที่ยว” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดภูเก็ต ซึ่งเป็นที่ต้องการของทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย
“กำลังซื้อต่างชาติ” และ “กำลังซื้อในประเทศ” ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเวลานี้จึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ “ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ” ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบฉับพลัน แต่จะเป็นการฟื้นตัวที่เน้นความมั่นคงและยั่งยืน แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็มีสัญญาณเชิงโครงสร้างบางประการที่น่าจับตา
ไฮไลท์แห่งปี: การช่วงชิงกำลังซื้อระดับบนใน “คอนโดกรุงเทพฯ ใจกลางเมือง”
แม้จำนวนโครงการใหม่จะจำกัด แต่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิง “กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth” และ “Ultra High Net Worth” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงเพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์และความต้องการในการลงทุน
เทรนด์สำคัญอีกประการหนึ่งที่เราจะได้เห็น คือการกำหนด “ราคาขายคอนโด 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร” ซึ่งไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่จะพบเห็นได้บ่อยขึ้นในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การปรากฏตัวของ “คอนโดระดับลักเซอรี่ กรุงเทพฯ” ที่มาพร้อมกับราคาที่สูงลิ่วนี้ สะท้อนถึงการเติบโตของตลาดบน และการยอมรับในคุณค่าของทำเลที่ตั้ง คุณภาพการก่อสร้าง การออกแบบ และบริการที่เหนือระดับ
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: โอกาสทองสำหรับนักลงทุนตัวจริง
เมื่อตลาดโดยรวมชะลอตัว แต่กลุ่มทุนระดับบนยังคงมีกำลังซื้อ และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง นี่คือเวลาที่ “เศรษฐี” หรือนักลงทุนมหาเศรษฐี จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อน “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม “คอนโดระดับบน” และ “คอนโดสำหรับนักลงทุน”
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นี่คือ 5 โอกาสสำคัญที่ต้องคว้าไว้:
คอนโดหรูใจกลางเมือง: โอกาสในซัพพลายที่จำกัด: การมีซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime ที่จำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิม หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว การพัฒนา “โครงการคอนโดระดับไฮเอนด์ กรุงเทพฯ” ในทำเลทอง จะดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มองหาความพิเศษและเอกลักษณ์
ตอบโจทย์กำลังซื้อ High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้ไม่ได้มองหาเพียงที่อยู่อาศัย แต่กำลังมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” และ “ที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง” พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมจ่ายในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่ตรงกับความต้องการ ทั้งในด้านการออกแบบ ความเป็นส่วนตัว และการบริการระดับพรีเมียม
สร้าง New Price Benchmark ด้วยต้นทุนที่ดินและทำเล CBD: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเป็น “โครงการ Rare Item” ที่มีความพิเศษเฉพาะตัว “Low Density” เพื่อความเป็นส่วนตัว และ “Branded Residence” ที่ได้รับการยอมรับในระดับสากล
เน้นคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: กลยุทธ์การแข่งขันที่ยั่งยืน: แทนที่จะแข่งขันกันด้วยจำนวนยูนิต ผู้พัฒนาควรเน้นการออกแบบที่เหนือกว่า การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และการสร้าง “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” ที่น่าประทับใจ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างอย่างชัดเจน
ตลาดเช่าในเมือง: โอกาสจากลูกค้าต่างชาติและผู้บริหาร: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยคุณภาพดีในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยแวดล้อม
แม้จะมีโอกาสที่สดใสสำหรับตลาดบน แต่ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” โดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในภาพรวม
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการอย่างต่อเนื่อง
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจ อาจส่งผลให้เกิดความไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” ของการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จใน “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569”
จากภาพรวมตลาดและความท้าทายที่กล่าวมา Colliers ประเทศไทย ได้เสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คอนโดกรุงเทพฯ”:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: ลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งโดดเด่นและสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
โฟกัสตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะตลาดกลุ่มที่มี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการที่ชัดเจน
ควบคุมขนาดโครงการและการลงทุน: บริหารขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การจัดการสภาพคล่องทางการเงินเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจในภาวะตลาดเช่นนี้
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตที่ร้อนแรง แต่เป็นปีแห่งการปรับฐาน การคัดเลือก และการสร้างโอกาสที่ชาญฉลาดสำหรับ “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์และพร้อมจะคว้าโอกาสในกลุ่มตลาดบน หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ “การลงทุนคอนโดกรุงเทพฯ” ในทำเลศักยภาพ สามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณได้แล้ววันนี้
