ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: สัญญาณพลิกผัน ส่งสัญญาณ “เศรษฐี” กำลังซื้อสำคัญ
กรุงเทพมหานคร, 5 มกราคม 2569 – เมื่อปีศักราชใหม่ได้เริ่มต้นขึ้น พร้อมกับการเปิดเผยข้อมูลเชิงลึกอันทรงคุณค่าเกี่ยวกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ที่กำลังเผชิญกับช่วงเวลาแห่งการปรับตัวและเปลี่ยนผ่านที่น่าจับตามอง
คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ตลอดปี 2568 ว่า เป็นปีที่ปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่มีสถิติที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิต 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ทั้งนี้ ตัวเลขดังกล่าวลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่ารวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะอยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือคิดเป็น 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งการตลาดที่ 16.29% จำนวน 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 347,650 ยูนิต เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะการหดตัวของตลาดอย่างชัดเจน หรือกล่าวได้ว่าเท่ากับตลาดหดตัวลงถึงครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ยในอดีต
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวสู่สมดุล
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการปรับลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลักมีแนวโน้มที่จะปรับลดจำนวนโครงการลง และอาจมีการเลื่อนการเปิดตัวบางโครงการออกไป
ในส่วนของทำเลที่ตั้ง แนวโน้มจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงขนาดเล็ก ซึ่งจะเน้นเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต
คุณภัทรชัย ได้ให้ทัศนะว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว คาดว่าในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะค่อยๆ เข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะมีการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยเริ่มมีสัญญาณบวกบางประการปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับบน: เมื่อผู้มีอำนาจซื้อแผลงฤทธิ์
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงประคองตัว แต่คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-end) และ ลักเซอรี่ (Luxury) ที่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริม แม่น้ำเจ้าพระยา โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูง และมีกำลังซื้อที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์สำคัญที่จะได้เห็นในปีนี้ คือการจัดงานเปิดพรีเซลล์โครงการ โดยมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่อาจสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD
โอกาสทองสำหรับ “เศรษฐี” ในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
ในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง คุณภัทรชัย ได้ให้คำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ โดยมอง 5 ประเด็นสำคัญดังนี้:
โอกาสในตลาดคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” ที่มีอยู่อย่างจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูใจกลางเมืองจึงเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) อยู่เดิม หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship) ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาวได้
การตอบสนองกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่เป็นมากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่า และมีโอกาสเติบโตในอนาคต พวกเขามีกำลังซื้อเพียงพอที่จะจับจองห้องชุดในระดับราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ดังนั้น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของกลุ่มนี้จึงเป็นโอกาสสำคัญ
การสร้าง “New Price Benchmark” ด้วยโปรดักต์เฉพาะ: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น และต้นทุนการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูงขึ้น โปรดักต์ที่นำเสนอควรเป็นโครงการที่เป็น “Rare Item”, “Low Density” (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) หรือ “Branded Residence” (ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียง) เพื่อสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้แก่โครงการ
เน้น “คุณภาพ” เหนือ “ปริมาณ”: ในสภาวะที่ตลาดอ่อนไหว การแข่งขันด้านคุณภาพจะมีความสำคัญมากกว่าปริมาณ การให้ความสำคัญกับการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และการมอบประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความภักดีต่อแบรนด์ได้
คว้าโอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและเป็นช่องทางการลงทุน (Investment Opportunity) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และ แนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีสัญญาณบวกในบางกลุ่ม แต่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอีก 5 ด้านที่สำคัญ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ซึ่งกระทบต่ออัตราการขาย (Sales Rate) และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการอนุมัติสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีกระบวนการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Volume) และกระแสเงินสด (Cash Flow) ของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ปัจจัยเหล่านี้ยังคงเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไร (Profit Margin) ของผู้พัฒนาโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและนโยบาย: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง หรือนโยบายใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ อาจส่งผลต่อความชัดเจนในการดำเนินธุรกิจในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน เพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย
การบริหารจังหวะการเปิดตัวโครงการ: ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะการเปิดตัวโครงการ (Timing) ที่ไม่เหมาะสม หากเปิดเร็วเกินไป อาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในการเข้าถึงทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” ให้แม่นยำจึงเป็นหัวใจสำคัญ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดปี 2569
จากภาพรวมดังกล่าว บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ดังนี้:
การเลือกสรรโครงการอย่างมีกลยุทธ์: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลที่ตั้ง และกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนเท่านั้น
การเจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand)
การควบคุมขนาดและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการ และอัตราการลงทุนให้รอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงิน และกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง ถือเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ
การติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้มีความยืดหยุ่นตามสถานการณ์
การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 เป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย การพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างรอบด้าน และการเลือกใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำและได้เปรียบ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อสำรวจทางเลือกและสร้างอนาคตที่มั่นคงบนเส้นทางแห่งความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์สุดพิเศษนี้
