ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: การปรับสมดุลสู่ยุคใหม่กับกำลังซื้อระดับบนที่แผลงฤทธิ์ในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาโดยตลอด ปี 2569 นี้ ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากข้อมูลเชิงลึกที่บ่งชี้ถึงการปรับตัวครั้งใหญ่ ซึ่งขับเคลื่อนโดยกำลังซื้อระดับสูงที่กำลังจะเข้ามามีบทบาทสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: สู่จุดต่ำสุดใหม่
จากการรวบรวมข้อมูล ณ ต้นปี 2569 โดยผู้เชี่ยวชาญด้านการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 40 โครงการ รวมทั้งสิ้น 17,110 ยูนิต ซึ่งนับเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” เมื่อเทียบกับปี 2567 ตัวเลขดังกล่าวลดลงถึง 21.84% มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงจากค่าเฉลี่ย 1 แสนล้านบาท หรือคิดเป็นการหดตัวกว่า 38.53%
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต ด้วยมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 16.29% คิดเป็น 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาภาพรวมย้อนหลัง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 จึงสะท้อนถึงการหดตัวของตลาดอย่างชัดเจน เทียบเท่ากับการลดลงครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ยปกติ
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการปรับสมดุล
สำหรับปี 2569 แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะยังคงทรงตัว โดยคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์การลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวบางส่วนออกไป และมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งหมายความว่า การฟื้นตัวของตลาดอาจจะไม่ใช่การก้าวกระโดด แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว โดยเริ่มมีสัญญาณเชิงบวกบางประการปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ระดับบน: “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” บนทำเลทอง
ท่ามกลางภาพรวมตลาดที่ยังคงมีความท้าทาย แต่ปี 2569 จะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยากยิ่ง อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา
เป้าหมายหลักของการเปิดตัวโครงการเหล่านี้คือ การช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับพรีเมียมอย่างแท้จริง
เทรนด์สำคัญที่เราจะได้เห็นในปีนี้คือ การเปิดพรีเซลโครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การเกิดขึ้นของ “New Price Benchmark” นี้ สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของพลวัตในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนอย่างแท้จริง
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการ: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในยุคใหม่
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ผมมองว่ามี 5 โอกาสหลักที่ผู้ประกอบการควรพิจารณา:
โอกาสในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ที่จำกัดในทำเลซูเปอร์ไพรม์ โครงการที่พัฒนาขึ้นในทำเลเหล่านี้จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” จะไม่เพียงแต่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ แต่ยังเป็นการสร้างภาพลักษณ์และความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อจากกลุ่ม HNWIs และ UHNWIs: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง ควบคู่ไปกับการมองหาสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า และมีกำลังซื้อที่พร้อมสำหรับการลงทุนในคอนโดมิเนียมระดับราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้ากลุ่มนี้ เช่น การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ การบริการที่เหนือระดับ และความคุ้มค่าในการลงทุน จะเป็นกุญแจสำคัญ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นในย่าน CBD ควบคู่ไปกับต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item” โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) และ “Branded Residence” ที่ร่วมมือกับแบรนด์ระดับโลก จะสามารถสร้างมูลค่าและดึงดูดกำลังซื้อของตลาดบนได้
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ในสภาวะที่ตลาดมีความท้าทาย การแข่งขันด้านราคาอาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่ยั่งยืน ผู้พัฒนาควรหันมาเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพ โดยให้ความสำคัญกับการออกแบบที่โดดเด่น การบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมืองจากกลุ่มชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่มาทำงาน (Expats) ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าสายหลัก โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ความท้าทายในปี 2569: ปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
แม้จะมีโอกาสมากมาย แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการในปี 2569 ดังนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขาย และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของผู้พัฒนาโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางการเมืองอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจลงทุน
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทองที่หายาก การบริหารจัดการ “Timing” ของการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง และต้องอาศัยความแม่นยำสูง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญ
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: พิจารณาเฉพาะโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด และมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) โดยนำเสนอผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบสนองความต้องการระดับพรีเมียม
บริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: ควบคุมขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด และบริหารจัดการอัตราการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ
ให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง จะเป็นหัวใจสำคัญในการประคองธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิดและพร้อมปรับกลยุทธ์: ความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับนโยบายภาครัฐที่เปลี่ยนแปลงไป จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถรักษาความได้เปรียบทางการแข่งขันได้
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่กำลังซื้อระดับบนจะมีบทบาทสำคัญ นี่คือช่วงเวลาที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง เพื่อนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเราได้แล้ววันนี้
