บทวิเคราะห์เชิงลึก: ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 – ความท้าทาย โอกาส และกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง แต่ปี 2569 นี้ นำมาซึ่งภาพที่น่าสนใจและท้าทายไม่น้อย ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับภาวะที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งสะท้อนให้เห็นจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และกำลังซื้อที่ปรับเปลี่ยนไป
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการหดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ตลอดปี 2568 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิตราว 17,110 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับการเปิดตัวที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ตัวเลขนี้ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยมีมูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่มักจะอยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท ถึง 38.53%
เมื่อพิจารณาผู้เล่นในตลาด พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำยังคงเป็นแกนหลักในการพัฒนา โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% คิดเป็น 14,323 ยูนิต มูลค่า 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่าคือ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เคยมีการเปิดตัวใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย แต่ตัวเลขของปี 2568 ที่เพียง 17,110 ยูนิต ชี้ให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดไปเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าผู้พัฒนาจำนวนมากกำลังปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนไป
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและการมุ่งเน้นตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะยังคงเห็นการทรงตัวของซัพพลายใหม่ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่าโครงการรวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์การลงทุนของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการลง และอาจมีการเลื่อนการเปิดตัวออกไป เพื่อประเมินสถานการณ์กำลังซื้ออย่างใกล้ชิด ในด้านทำเล การพัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดกลางถึงขนาดเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต ซึ่งเป็นเป้าหมายที่น่าจับตามอง
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากนัก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมของตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว แม้จะมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้างก็ตาม
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ตลาดบน: โอกาสของเศรษฐีที่มีกำลังซื้อสูง
แม้ว่าซัพพลายใหม่โดยรวมจะลดลง แต่ในปี 2569 เราจะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ตลาดบน (High-End) และตลาดลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การเปิดตัวโครงการพรีเซล (Pre-sale) ที่อาจมีการกำหนดราคาขายเป็นทางการที่สูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD นี่คือโอกาสของกลุ่มเศรษฐีที่จะได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินทรัพย์หายากและมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการ: มองหาโอกาสในตลาดที่ปรับเปลี่ยน
จากสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนไป ผู้ประกอบการควรมองหาโอกาสเชิงกลยุทธ์ 5 ประการดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime มีจำกัด เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้
กำลังซื้อของกลุ่ม HNWIs และ UHNWIs: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมสำหรับห้องชุดที่มีราคาสูง ตั้งแต่ 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสินค้าที่สูงขึ้น ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเน้นโครงการที่เป็น Rare Item, Low Density (จำนวนยูนิตน้อย) และ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์โรงแรมระดับโลก) เพื่อสร้างความแตกต่างและมูลค่าที่เหนือกว่า
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: แทนที่จะแข่งขันกันที่จำนวนโครงการ ผู้พัฒนาควรเน้นที่คุณภาพของการออกแบบ, การบริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทย (Expats) ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลที่ตั้งของโครงการ โดยโครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent-to-Buy หรือ Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีดีมานด์ที่ต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
นอกเหนือจากโอกาสแล้ว ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับความท้าทายที่สำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ซึ่งกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนรัฐบาล: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด และต้องเตรียมพร้อมรับมือกับการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ (Timing Risk): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้เผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องบริหารจัดการ “Timing” ของการเปิดโครงการอย่างแม่นยำ
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
จากประสบการณ์และความเข้าใจในตลาด ผมขอเสนอแนะข้อคิดเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะประสบความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 ดังนี้:
เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การโฟกัสในทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่นและเข้าใจความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง คือกุญแจสำคัญ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่ที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง: ปัจจุบัน ตลาดบนคือกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่มั่นคงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง การมุ่งเน้นกลุ่มนี้จะช่วยลดความเสี่ยงจากกำลังซื้อที่อ่อนแอในตลาดทั่วไป
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การพัฒนาโครงการขนาดที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดและการบริหารจัดการอัตราการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยให้สภาพคล่องของโครงการไม่ตึงเครียดจนเกินไป
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องของบริษัทเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและเศรษฐกิจย่อมส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามข้อมูลข่าวสารและพร้อมปรับเปลี่ยนแผนธุรกิจอย่างทันท่วงที คือสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการอยู่รอดและเติบโต
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ ไม่ใช่ช่วงเวลาสำหรับการมองข้าม แต่เป็นโอกาสในการปรับตัวและวางกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับพลวัตของตลาด หากคุณคือผู้ประกอบการที่พร้อมจะก้าวไปข้างหน้า อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ และนำไปปรับใช้เพื่อสร้างโอกาสและความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
