การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอันแข็งแกร่ง จากโมเมนตัมที่ดีที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณของการเริ่มต้น “take off” ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายครั้งสำคัญ หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่เห็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เพื่อสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมให้ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร พร้อมค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงภาพที่น่าเป็นห่วงกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบไปถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มการลดลงของรายได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันอันดุเดือดใน Top 10: แสนสิริผงาดคว้าแชมป์รายได้รวม
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่การแข่งขันในกลุ่มบริษัทชั้นนำยังคงน่าจับตามอง โดย แสนสิริ (SIRI) สามารถครองตำแหน่งแชมป์รายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เฉือนคู่แข่งคนสำคัญอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมชื่อ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่นๆ เช่น การบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือรายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ลูกค้า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
ในส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการบริหารจัดการและสร้างมูลค่า
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงรั้งตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากรายการพิเศษ คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปครอง โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียว ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีแห่งความท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การจะก้าวผ่านพ้นช่วงเวลายากลำบากนี้ไปได้ จะต้องอาศัยการบริหารจัดการที่เฉียบคม การปรับตัวที่รวดเร็ว และกลยุทธ์ที่มองการณ์ไกล
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียด คือก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด และหากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือคำแนะนำเฉพาะบุคคล เพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมค้นหาโอกาส และวางรากฐานความสำเร็จในอนาคตของท่านไปพร้อมกัน
