เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครยืนหยัด ใครร่วง เมื่อตลาดแปรปรวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายบริษัทที่เคยคาดหวังว่าจะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ การเลือกตั้งใหญ่ที่ผ่านมาส่งสัญญาณถึงความไม่แน่นอน และสภาวะตลาดก็ยังคงทรงตัวอย่างอ่อนแรงจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ตลาดคึกคักก็ไม่ได้มอบสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน การก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีที่แล้ว
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะสะท้อนภาพรวมอุตสาหกรรมอย่างแม่นยำ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ประจำปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าเป็นห่วงกว่าที่คิด มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความเปราะบางในโครงสร้างรายได้ของหลายผู้ประกอบการ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วงอย่างมาก ได้แก่ L.P.N. Development Public Company Limited (LPN), Eastern Star Real Estate Public Company Limited (ESTAR) และ Country Group Development Public Company Limited (CGD) ที่มีรายได้ลดลงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land Public Company Limited (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property Public Company Limited (LALIN) ที่ลดลง 23%, Major Development Public Company Limited (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Public Company Limited (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses Public Company Limited (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงไม่ถึง 1%, Supalai Public Company Limited (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Public Company Limited (PRUKSA) ที่ -9% และ Origin Property Public Company Limited (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ยอดขายจริง: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
หากจะประเมินศักยภาพและผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการขายสินทรัพย์ หรือรายได้อื่นที่ไม่ใช่จากการดำเนินธุรกิจหลัก (Core Business) มาช่วย ซึ่งอาจทำให้ตัวเลขรายได้รวมดูสูง แต่ไม่ได้สะท้อนความแข็งแกร่งของการขายโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่ชัดเจน ได้แก่ RML ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ LH ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านยอดขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดประจำปี 2566:
AP (Thailand) Public Company Limited (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นบริษัทเดียวในกลุ่ม Top 10 ที่สามารถรักษาการเติบโตเชิงบวกได้)
Siri Public Company Limited (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% จากปีก่อน)
Supalai Public Company Limited (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Public Company Limited (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% จากปีก่อน)
Pruksa Holding Public Company Limited (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Public Company Limited (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ขายจะลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Public Company Limited (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10)
Quality House Public Company Limited (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Public Company Limited (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตาอย่างยิ่ง หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างผลตอบแทน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดประจำปี 2566:
Land and Houses Public Company Limited (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ LH สามารถสร้างกำไรได้สูงสุดในปีนี้ โดยมีปัจจัยหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง SPALI อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้
Supalai Public Company Limited (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Public Company Limited (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับ SPALI)
Siri Public Company Limited (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% จากปีก่อน)
Origin Property Public Company Limited (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation Public Company Limited (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House Public Company Limited (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Public Company Limited (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Public Company Limited (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การชะลอตัวของตลาดที่สืบเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งสภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนัก
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยังคงสูง ผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และมีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะที่แปรปรวนนี้
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าความสำเร็จในระยะยาวจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ ของตลาด การให้ความสำคัญกับนวัตกรรม การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจในก้าวต่อไป เราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านก้าวข้ามความท้าทาย และคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่งนี้
