ศุภาลัย: กลยุทธ์พิชิตตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2569 ท่ามกลางแรงกดดันกำลังซื้อ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงสำหรับผู้ประกอบการทุกราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเซกเมนต์คอนโดมิเนียม ทว่าท่ามกลางความท้าทายเหล่านั้น มีการเคลื่อนไหวที่น่าจับตามองจาก “ศุภาลัย” บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ที่ประกาศแผนรุกตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 อย่างแข็งขัน สวนกระแสการชะลอตัวของกำลังซื้อ
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บนเวทีเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” สะท้อนให้เห็นถึงมุมมองที่เฉียบคมต่อสถานการณ์ตลาด และการเตรียมพร้อมของบริษัทในการก้าวผ่านความผันผวน
การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ: บทเรียนจากปีที่ผ่านมา
คุณไตรเตชะ ยอมรับว่า ปี 2568 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่สิ่งสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยยังคงเดินหน้าต่อไปได้ คือการรักษาความแข็งแกร่งของสถานะทางการเงิน และการเรียนรู้จากข้อผิดพลาดของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ การมีสภาพคล่องที่เพียงพอ ทำให้บริษัทสามารถคว้าโอกาสในการเข้าซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมในช่วงที่ตลาดซบเซา อีกทั้งยังมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “เราใช้งบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะทำให้ดียิ่งขึ้นในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน เราต้องปรับตัวให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก หากทำได้เช่นนี้ เราก็จะประสบความสำเร็จ”
บทเรียนนี้ชี้ให้เห็นว่า การทำความเข้าใจพฤติกรรมและแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภค คือหัวใจหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จในระยะยาว การวิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร รวมถึงเมืองใหญ่อื่นๆ เช่น เชียงใหม่, ภูเก็ต, และพัทยา ต้องพิจารณาปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค, นโยบายภาครัฐ, และเทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว: ปัจจัยหนุนจากภาครัฐและดีมานด์ที่ซ่อนเร้น
สำหรับปี 2569 “ซีอีโอศุภาลัย” มีมุมมองที่เป็นบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยคาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวอย่างแน่นอน เหตุผลสำคัญประการหนึ่งคือ มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งต่อเนื่องถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้มีส่วนช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาประหยัด ซึ่งถือเป็นตลาดแมสที่ศุภาลัยให้ความสำคัญ
“จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ กล่าว “เนื่องจากมาตรการรัฐอย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV, ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ต่อเนื่องถึงมิถุนายน 2569 โดยยังคงเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส ด้วยโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัย ตั้งเป้าหมายเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 โดยในปีที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: การเปิดตัวที่สะท้อนกลยุทธ์อนาคต
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรกของศุภาลัยในปี 2569 และเป็นโครงการที่สะท้อนกลยุทธ์การพัฒนาของบริษัทได้อย่างชัดเจน ทำเลที่ตั้งติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร เป็นจุดขายสำคัญ โดยเฉพาะการเป็นหนึ่งในโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าแรกๆ และมีความสูงมากที่สุดในย่านนี้ ซึ่งไม่ถูกจำกัดเรื่องความสูงเหมือนในโซนอื่น
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น จำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตร.ม. พร้อมครัวปิดเป็นสัดส่วน ในราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลและราคาที่มีศักยภาพ เราพัฒนาโครงการนี้ โดยเน้นเจาะ 3 กลุ่มเป้าหมาย คือ วัยทำงานที่ต้องการการเดินทางที่สะดวกสบาย, Young Family ครอบครัวที่วางแผนขยายครอบครัว, และนักลงทุน” คุณไตรเตชะ กล่าว “ท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่ายังคงเติบโตในระยะยาว”
จากการสำรวจพบว่า ลูกค้า 1 ใน 5 เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย ประกอบกับพฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น ทำให้ศุภาลัยให้ความสำคัญกับการหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า และการพัฒนาห้องชุดที่มีขนาดใหญ่ขึ้น
เทรนด์ห้องชุดขนาดใหญ่: ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ชูจุดเด่นเรื่องสัดส่วนห้องชุด 1 ห้องนอนพลัส (One Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ที่มีสัดส่วนถึง 21% และ 36% ตามลำดับ โดยมีสัดส่วนห้องชุด 1 ห้องนอนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ การปรับสัดส่วนนี้สะท้อนความเข้าใจในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่มีความต้องการยูนิตขนาด 2 ห้องนอนค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในราคาที่เข้าถึงได้
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ อธิบาย “ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
ความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ซึ่งยูนิตขนาด 2 ห้องนอนขายหมดอย่างรวดเร็ว ตอกย้ำแนวโน้มนี้ โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีซัพพลายจำกัด การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ, ใกล้ระบบขนส่งมวลชน, และมีขนาดห้องที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการเจาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” โจทย์ท้าทายสำคัญ: ผลกระทบต่อกำลังซื้อกลุ่มเปราะบาง
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 จะมีสัญญาณที่ดี แต่ คุณไตรเตชะ ยังคงมีความกังวลต่อปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาด การที่สถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าที่มีความเสี่ยงต่ำ เช่น ผู้มีรายได้สูง และมีภาระหนี้น้อย ส่งผลให้กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะ กล่าว “ส่วนโครงการแนวราบ ผมไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริงจัง ด้วยเหตุผลนั้น แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าซื้อผลิตภัณฑ์ในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท แต่แตกต่างกัน ลูกค้าแนวราบมีภาระมากกว่า เพราะบางบ้านต้องผ่อนรถด้วย แต่มาอยู่กันหลายคน ใช้เงินเดือนหลายคนมารวมกัน โอกาสยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ลูกค้าคอนโดมิเนียมอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดมิเนียมอ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ”
ปัญหา Rejection Rate นี้ ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อยอดขายของผู้ประกอบการ แต่ยังสะท้อนถึงความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของประชาชนกลุ่มต่างๆ การแก้ไขปัญหานี้จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการกระตุ้นกำลังซื้อและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งขับเคลื่อนโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหา Rejection Rate ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่เพื่อผลักดันการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน 2 ประการ คือ
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: ควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้แล้วเสร็จและสามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงเร่งรัดการเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากโครงการขนาดใหญ่อย่างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ อาจเป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับนี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกศักยภาพในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้หลากหลายมากขึ้น โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้ น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี
การผลักดันนโยบายเหล่านี้ จะไม่เพียงแต่ช่วยแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่สำคัญสำหรับการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในระยะยาว
ก้าวต่อไป: ศุภาลัยในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ศุภาลัยได้แสดงให้เห็นถึงความพร้อมและความยืดหยุ่นในการรับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ด้วยการวางแผนเชิงรุกในตลาดคอนโดมิเนียม การปรับกลยุทธ์การพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการบริหารจัดการสถานะทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียม การติดตามความเคลื่อนไหวของศุภาลัย และทำความเข้าใจกลยุทธ์ของบริษัท จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องสำคัญ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก, การประเมินศักยภาพทำเล, และการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระ คือสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
หากคุณพร้อมที่จะก้าวไปสู่บ้านหลังใหม่ หรือต้องการสร้างความมั่นคงทางการเงินผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือติดต่อศุภาลัยโดยตรง เพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณ การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ คือก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต.
