ศุภาลัย: กลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางกำลังซื้อที่ต้องปรับตัว
ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเสมือนสนามรบที่มีพลวัตเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การยืนหยัดและเติบโตท่ามกลางกระแสความท้าทายที่ถาโถมเข้ามา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร “ปี 2568 ถือเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่เรามั่นใจว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ภาพรวมตลาดจะฟื้นตัวและสดใสขึ้นอย่างแน่นอน” นี่คือคำกล่าวอันหนักแน่นของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในโอกาสเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรกของปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันมุ่งมั่นของผู้นำแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ: กลยุทธ์รับมือความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้จะยอมรับว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แต่คุณไตรเตชะเน้นย้ำว่า ศุภาลัยยังคงเดินหน้าอย่างไม่หยุดยั้ง การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง และบทเรียนอันล้ำค่าจากผู้ประกอบการรายอื่น ทำให้บริษัทตระหนักดีว่า ความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจระยะยาวและการบริหารจัดการสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาองค์กรให้ผ่านพ้นช่วงเวลายากลำบากไปได้
“สถานะทางการเงินที่มั่นคงและแข็งแกร่งได้พิสูจน์ตัวเองอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเราคาดหวังว่าจะสามารถทำได้ดียิ่งขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “ความสำเร็จเหล่านี้เริ่มต้นจากสิ่งเล็กๆ น้อยๆ ที่สำคัญอย่างยิ่งยวด นั่นคือ สภาพคล่องทางการเงินที่ช่วยให้เราสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมได้ ในขณะที่ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ความต้องการของลูกค้าก็เช่นกัน เมื่อ 3 ปีก่อน ลูกค้าต้องการผลิตภัณฑ์แบบหนึ่ง แต่มาถึงปัจจุบัน ความต้องการของพวกเขาได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง”
ศุภาลัยได้ปรับกลยุทธ์การพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้าอย่างทันท่วงที “หากเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องสามารถตอบสนองความต้องการนั้นได้อย่างถูกต้อง ทั้งในด้านราคา ผลิตภัณฑ์ ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวก หากเราทำได้ทั้งหมดนี้ ความสำเร็จก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม”
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว: สัญญาณบวกสำหรับปี 2569
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความมั่นใจว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ซบเซาเหมือนกับปี 2568 ที่ต้องเผชิญกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ส่งผลให้ตลาดหยุดชะงักนานถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นอีกครั้ง แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะดีขึ้นอย่างแน่นอน
“ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง (คอนโดมิเนียม) มากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “มาตรการภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% จนถึงเดือนมิถุนายน 2569 เป็นปัจจัยบวกสำคัญที่จะกระตุ้นตลาด”
ศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) โดยกำหนดราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคส่วนใหญ่
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตเพิ่มขึ้นเป็น 16,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 3,000 – 4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึงกว่า 60% และเตรียมพร้อมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการนำร่องศักยภาพสูง
สำหรับโครงการใหม่ในปีนี้ ศุภาลัยประเดิมการเปิดตัวด้วยโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมแห่งนี้ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นที่สำคัญคือ เป็นหนึ่งในโครงการแรกๆ ที่ตั้งอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าและเป็นอาคารที่สูงที่สุดในย่านนี้ นับจากบริเวณสถานีสามย่าน ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแบบไฮไรส์ (High-rise) ได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องความสูง
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคาร 2 อาคาร คือ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร โดยมีจุดเด่นคือ การออกแบบครัวแบบปิด (Closed Kitchen) เพื่อความเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้งและการกำหนดราคาที่เหมาะสม คุณไตรเตชะได้กล่าวถึงกลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการนี้ว่า เน้นเจาะ 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย, กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน “ทำเลท่าพระ ติดอันดับ 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหามากที่สุด” คุณไตรเตชะกล่าว “มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาว”
“เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ติดแนวรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจของเราพบว่า กว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สามารถเดินทางไปยังสถานศึกษาได้สะดวก ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “และที่สำคัญ เราเห็นพฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจน”
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนของห้องพักที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน เช่น ห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน โดยคิดเป็นสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ ซึ่งมากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ “เรามองว่าอุปทาน (Supply) ของคอนโดมิเนียมที่มีห้องขนาด 2 ห้องนอน มีอัตราการถูกดูดซับ (Absorption Rate) ไปค่อนข้างมากแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนได้รับการตอบรับอย่างดีเยี่ยม จนหมดไปเป็นที่เรียบร้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีตัวเลือกจำกัด”
“การเพิ่มจำนวนห้องพักขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น กลายเป็นธีมหลักในการดำเนินงานของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าวเน้นย้ำ “ขณะนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนจึงเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่า นี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” โจทย์ท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะเริ่มมีสัญญาณบวกให้มองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่อประเด็น “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์
“ปัจจุบันธนาคารทุกแห่งมุ่งเน้นการอนุมัติสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันเป็นหลัก นั่นคือ มีจำนวนหนี้น้อยและมีรายได้สูง” คุณไตรเตชะอธิบาย “ทำให้กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้น้อยกว่าประสบปัญหาในการยื่นขอสินเชื่อจำนวนมาก และหากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข แนวโน้มการปฏิเสธสินเชื่อจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ”
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะกล่าวเพิ่มเติม “ส่วนโครงการแนวราบ เรายอมรับว่าไม่ได้ดำเนินการอย่างเต็มที่ด้วยเหตุผลดังกล่าว แต่ต้องทำความเข้าใจว่า ลูกค้าที่ซื้อโปรดักต์ในราคา 3 ล้านบาทเท่ากัน แต่มีความแตกต่างกันอย่างมาก ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบ มักจะมีภาระหนี้สินอื่นๆ มากกว่า เช่น ภาระการผ่อนรถยนต์ และมักจะอยู่กันเป็นครอบครัวใหญ่ ใช้รายได้หลายคนมารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า”
“ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมมักจะอยู่กันเพียง 1-2 คน ทำให้ยอดหนี้สินเมื่อหารเฉลี่ยแล้วจะน้อยกว่า” คุณไตรเตชะกล่าว “สำหรับลูกค้าของศุภาลัย ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ด้วยปัจจัยนี้ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าตลาดแนวราบอย่างมีนัยสำคัญ”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งรัดโครงสร้างพื้นฐานและผังเมืองใหม่
จากปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ เพื่อผลักดันการแก้ไขปัญหาดังกล่าวให้ง่ายขึ้น และกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เข้ามาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
นอกจากนี้ คุณไตรเตชะยังได้ฝากการบ้านอีก 2 ข้อสำคัญ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนอย่างยั่งยืน
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: ขอให้รัฐบาลสานต่อการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมและเชื่อมโยงถึงกันมากยิ่งขึ้น พร้อมทั้งเร่งรัดการเดินหน้าก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางของประชาชนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล “การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะมีความสำคัญ แต่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการเข้าถึงใจกลางเมือง” คุณไตรเตชะกล่าว
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับนี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกศักยภาพในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาต่างๆ ได้อย่างเต็มที่ “เราคาดหวังว่าจะมีโอกาสได้ใช้ประโยชน์จากผังเมืองใหม่ฉบับนี้ในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มาเป็นเวลากว่า 3 ปี”
การขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงนั้น จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งผู้ประกอบการ ภาครัฐ และสถาบันการเงิน ในการร่วมกันแก้ไขปัญหาที่ท้าทาย และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้บริโภค เพื่อให้ทุกคนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการและยกระดับคุณภาพชีวิตได้อย่างแท้จริง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาบ้านในฝันที่มาพร้อมกับศักยภาพทำเลและการออกแบบที่ลงตัว อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของศุภาลัยวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับโครงการคอนโดมิเนียมคุณภาพเยี่ยมของเรา พร้อมก้าวสู่อนาคตที่อยู่อาศัยที่ดีกว่าไปด้วยกัน
