ศุภาลัย: กลยุทธ์ทะลวงตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางกำลังซื้อที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน และปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทุกราย โดยเฉพาะในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนและกำลังซื้อที่ชะลอตัว บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กลับเลือกเดินเกมรุกที่น่าจับตาในปี 2569 ด้วยการลงทุนอย่างหนักในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งสวนทางกับกระแสความกังวลที่หลายฝ่ายมองว่าตลาดกำลังเผชิญกับภาวะซบเซา
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บนเวทีแถลงข่าวเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการแรกของปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความเชื่อมั่นอันแรงกล้าต่อทิศทางตลาดในปีถัดไป
บทเรียนจากวิกฤต: ความแข็งแกร่งทางการเงินและพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียม
คุณไตรเตชะ ยอมรับอย่างตรงไปตรงมาถึงความยากลำบากของปีที่ผ่านมา แต่สิ่งสำคัญคือการเรียนรู้จากสถานการณ์เหล่านั้น ศุภาลัยไม่ได้หยุดนิ่ง แต่กลับใช้โอกาสนี้ในการเดินหน้าซื้อที่ดินและวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ โดยยึดมั่นในหลักการสำคัญคือการดำรงอยู่ได้ในระยะยาวและการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน การมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งทำให้บริษัทสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม แม้ในภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะดีขึ้นอีกในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “สิ่งที่เราทำ มันเริ่มจากจุดเล็กๆ เช่น การบริหารสภาพคล่องที่ดี การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลงไปเรื่อยๆ จากที่เมื่อ 3 ปีที่แล้วลูกค้าต้องการแบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการของเขาก็เปลี่ยนไป เราต้องปรับตัวตามให้ทัน หากเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องทำให้ถูกต้องในทุกมิติ ทั้งเรื่องราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก หากทำได้ทั้งหมด ผลลัพธ์ก็จะออกมาดี”
ประสบการณ์จาก 10 ปีที่ผ่านมาในวงการ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ชี้ให้เห็นว่า ผู้พัฒนาที่สามารถปรับตัวได้รวดเร็ว คือผู้ที่อยู่รอดและเติบโต ความต้องการของตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ จากเดิมที่เน้นขนาดห้องเล็ก ราคาเข้าถึงง่าย ปัจจุบันลูกค้ามองหาความคุ้มค่าที่มากขึ้น ฟังก์ชันที่หลากหลาย และทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองรุ่นใหม่
การลงทุนเชิงกลยุทธ์ในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
ด้วยความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาดคอนโดมิเนียม ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูงในปี 2569 มากกว่าปีที่ผ่านมา โดยได้แรงหนุนจากมาตรการภาครัฐที่ผ่อนปรน เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้ถือเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญในการกระตุ้นตลาด คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า และช่วยปลดล็อกกำลังซื้อให้กับกลุ่มเป้าหมายหลัก
“เราจึงเป็นเหตุผลที่ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะอธิบาย “เนื่องจากมาตรการของรัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV, การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ต่อเนื่องถึงมิถุนายน 2569 โดยยังคงเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส ด้วยการโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตเพิ่มขึ้นเป็น 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ บริษัทยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โปรเจกต์เรือธงเปิดศักราชใหม่
โครงการที่ถือเป็นหมุดหมายสำคัญในการประเดิมปี 2569 ของศุภาลัย คือ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะไม่เกิน 150 เมตร จุดเด่นสำคัญของโครงการนี้คือการเป็นหนึ่งในโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่แรกๆ และมีอาคารสูงที่สุดในย่านดังกล่าว นับตั้งแต่โซนสามย่าน ซึ่งเป็นโซนที่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมแบบ High-rise ได้โดยไม่ถูกจำกัดเรื่องความสูง
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนห้องพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมออกแบบห้องครัวแบบปิด (Closed Kitchen) เพื่อความเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลและราคาที่มีศักยภาพ เราจึงพัฒนาโครงการนี้โดยเน้นเจาะ 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก คือ กลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน” คุณไตรเตชะให้ข้อมูลเพิ่มเติม “ทำเลท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 อันดับแรกของทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ที่ประมาณ 5-7% สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าที่ยังคงเติบโตในระยะยาว”
ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนไป: เทรนด์คอนโดมิเนียม 2 ห้องนอน
จากการสำรวจพบว่า ลูกค้าจำนวนมากเลือกทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงความสะดวกในการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับอนุบาลไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“เรามีหลายโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และ ไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะกล่าว “จากการสำรวจของเรา พบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็เพิ่มมากขึ้น”
ดังนั้น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการนี้ จึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่ห้องพักอาศัย โดยเฉพาะการเพิ่มสัดส่วนห้องที่มีมากกว่า 1 ห้องนอน เช่น ห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส หรือ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วนที่มากขึ้น โดยในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มีสัดส่วนห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส อยู่ที่ 21% และห้องแบบ 2 ห้องนอน อยู่ที่ 36% ในขณะที่ห้องแบบ 1 ห้องนอน มีสัดส่วนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ
“เรามองว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีขนาด 2 ห้องนอน ถูกดูดซับไปหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการ ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนของเราหมดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีตัวเลือกจำกัด”
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะเน้นย้ำ “ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนจึงเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อ”: โจทย์ใหญ่ที่รัฐบาลต้องเร่งแก้ไข
แม้ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะเริ่มมองเห็นแสงสว่าง แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลอย่างมากต่อปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยท้าทายหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างมีนัยสำคัญ โดยธนาคารส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นการอนุมัติสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะ คือมีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย มียอดปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง จะส่งผลให้ปริมาณผู้ที่กู้ไม่ผ่านเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะกล่าว “สำหรับโครงการแนวราบ เราไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ดำเนินการอย่างจริงจัง แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาทเท่ากัน แต่มีความแตกต่างกัน ลูกค้าแนวราบมักจะมีภาระอื่นๆ มากกว่า เช่น การผ่อนรถยนต์ และอาศัยอยู่กันหลายคน จึงใช้รายได้หลายคนมารวมกัน โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านจึงสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมมักจะอยู่กัน 2 คน การหารายได้ต่อบุคคลจึงน้อยกว่า”
“สำหรับลูกค้าศุภาลัย ปัญหาการขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็นสัดส่วน 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ดังนั้น หากปัจจัยนี้ยังคงอยู่ ตลาดคอนโดมิเนียมจะมีความอ่อนไหวต่อปัญหานี้มากกว่าตลาดแนวราบอย่างชัดเจน”
ข้อเสนอแนะสู่การพัฒนา: รถไฟฟ้าและผังเมืองคือหัวใจสำคัญ
จากปัญหาเรื่องยอดปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังรัฐบาลใหม่เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว โดยมุ่งเน้นการทำให้กระบวนการยื่นขอสินเชื่อมีความง่ายดายมากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น พร้อมทั้งฝากโจทย์สำคัญอีก 2 ข้อ ที่จะนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ดังนี้
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างให้สามารถเปิดใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงเร่งรัดการผลักดันโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล “การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่นั้นเป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า” คุณไตรเตชะให้มุมมอง “แต่การพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพอย่างรถไฟฟ้า คือปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน”
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: คุณไตรเตชะมองว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่นี้ ถือเป็นฉบับที่มีความน่าตื่นเต้นมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้างจำนวนมาก ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ได้หลากหลายยิ่งขึ้น “โอกาสที่เราจะได้เห็นการบังคับใช้ผังเมืองฉบับใหม่นี้ น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี”
ด้วยกลยุทธ์ที่ชัดเจน การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง และความเข้าใจในพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ศุภาลัยยังคงยืนหยัดในฐานะผู้เล่นสำคัญที่พร้อมจะนำพานวัตกรรมและการตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยให้ก้าวไปข้างหน้า
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะฟื้นตัว หรือต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการศึกษาและวางแผน การเดินหน้าอย่างมั่นคงของศุภาลัยในปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพที่ซ่อนอยู่ และโอกาสที่รอให้คุณคว้าไว้ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 โปรดศึกษาข้อมูลโครงการต่างๆ ของศุภาลัยเพิ่มเติม หรือติดต่อตัวแทนของเราเพื่อรับคำปรึกษาอย่างมืออาชีพ เพื่อก้าวสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ.
