ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตซ้ำรอยวิกฤตต้มยำกุ้ง และอนาคตที่ต้องจับตา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ปัจจุบันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยกำลังเผชิญอยู่นั้น ช่างชวนให้นึกถึงความเลวร้ายในอดีต โดยเฉพาะวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 Nikkei Asia รายงานอย่างน่าเป็นห่วงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะที่ถดถอยอย่างหนักที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ครั้งนั้น สะท้อนจากจำนวนยูนิตที่ขายไม่ออกจำนวนมหาศาล การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ และความกังวลว่าตลาดอาจใช้เวลาอีกไม่น้อยกว่า 3 ปีในการฟื้นตัว
วิเคราะห์ปัจจัยลบ: หนี้ครัวเรือนสูง การปล่อยสินเชื่อตึงตัว และเศรษฐกิจชะลอตัว
สาเหตุหลักที่ผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตกต่ำถึงจุดนี้ มีหลายปัจจัยที่เกี่ยวข้องกันอย่างซับซ้อน ประการแรก คือระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงติดอันดับสองของเอเชีย คิดเป็น 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ข้อมูลจาก Trading Economics ชี้ชัดว่า ประเทศไทยเป็นรองเพียงเกาหลีใต้ในแง่ของภาระหนี้สินต่อรายได้ของประชาชน สภาวะเช่นนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
เมื่อหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง สถาบันการเงินย่อมมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ซึ่งเป็นการเพิ่มต้นทุนทางการเงินอย่างรวดเร็ว ทั้งสำหรับผู้กู้และผู้พัฒนาโครงการ การที่ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้น ย่อมส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงตามไปด้วย
นอกจากนี้ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ได้เปิดเผยผลสำรวจที่น่าตกใจว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหลักของผู้ยื่นกู้ที่ถูกปฏิเสธ ได้แก่ ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%), และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%) ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
อีกปัจจัยสำคัญที่มองข้ามไม่ได้ คือการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะอยู่ที่เพียง 1.6% การชะลอตัวทางเศรษฐกิจย่อมส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ทำให้การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างระมัดระวัง
ปริมาณยูนิตคงค้าง: ตัวชี้วัดภาวะอุปทานล้นตลาด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลที่น่ากังวลว่า มีห้องชุดที่ขายไม่ออกในกรุงเทพฯ ประมาณ 220,000 ยูนิต และอาจมีอีกราว 200,000 ยูนิตกระจายตัวอยู่ทั่วประเทศ รวมแล้วมีถึง 400,000 ยูนิตที่ยังคงอยู่ในมือของผู้พัฒนาโครงการ ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply) ที่รุนแรง
ข้อมูลจาก CBRE ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต CBRE คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2569 และ 2570 จะน้อยกว่า 40,000 และ 20,000 ยูนิต ตามลำดับ และจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวของการพัฒนาโครงการใหม่ที่ชัดเจน
ผลกระทบต่อตลาดทุน: หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดิ่งเหว
ภาวะซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ย่อมส่งผลกระทบต่อตลาดทุนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ร่วงลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเผชิญกับการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งเน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยชั้นนำ ร่วงลง 24.4% และ 24.3% ตามลำดับ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์นอกเมืองหลวง: โอกาสท่ามกลางวิกฤต?
แม้ภาพรวมตลาดจะดูมืดมน แต่ก็ยังมีบางพื้นที่ที่พอมีสัญญาณที่น่าสนใจอยู่บ้าง จากการสำรวจของ AREA พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนอกกรุงเทพฯ ในทำเลอย่าง ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ยังคงมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงกลุ่มชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นซึ่งเป็นกลุ่มที่ใหญ่เป็นอันดับสองของประเทศ หลายคนทำงานในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนนักลงทุนต่างชาติในกลุ่มนี้อาจลดลงบ้างในช่วงที่ผ่านมา
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: จากบ้านหลังแรกสู่บ้านมือสอง
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่เข้มงวด ส่งผลให้พฤติกรรมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นว่า สัดส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First-time homebuyers) ลดลงจาก 3 ใน 4 เหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3
นอกจากนี้ แม้ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงนิยมบ้านมือหนึ่ง แต่เมื่อตลาดสินเชื่อตึงตัวมากขึ้น ทำให้บ้านมือสองซึ่งมีราคาถูกกว่า กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น สิ่งนี้ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสองซึ่งปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ เริ่มมีสัญญาณการปรับตัวที่ดีขึ้นเล็กน้อย แต่ก็เพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่
แนวทางสู่วัฏจักรขาขึ้น: เสถียรภาพ นโยบาย และมาตรการกระตุ้น
เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยกลับเข้าสู่ภาวะที่มั่นคงและเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว ดร.โสภณ ได้เสนอแนวทางที่สำคัญหลายประการ ประการแรก คือ การสร้างเสถียรภาพทางการเมือง ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของการลงทุนและความเชื่อมั่น ประการที่สอง คือ การพิจารณาเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (Land Speculation Tax) เพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินออกมาพัฒนา และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของพื้นที่ต่างๆ ส่งเสริมการอยู่อาศัยและการลงทุนในระยะยาว และที่สำคัญยิ่งกว่านั้น คือการออกมาตรการที่สามารถลดภาระหนี้ครัวเรือนได้อย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืน
“หากต้องการฟื้นฟูวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง สิ่งแรกที่ต้องทำคือ การพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณ กล่าวทิ้งท้าย “หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2570 จะยังคงต่ำกว่า 2% ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะเกิดขึ้นได้ยาก หากไม่มีการดำเนินการที่ชัดเจนและตรงจุด”
ก้าวต่อไปสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
ในสถานการณ์เช่นนี้ ทั้งนักลงทุนและผู้บริโภคควรใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การประเมินความเสี่ยง และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การมองหาโอกาสในการลงทุนระยะยาวในทำเลที่มีศักยภาพ และการพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเข้าถึงได้ หรืออสังหาริมทรัพย์มือสองที่มีคุณภาพ อาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจในช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนนี้ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพการลงทุนในทำเลต่างๆ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล ซึ่งจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและคว้าโอกาสท่ามกลางความผันผวนของตลาด
