วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: หายนะยุคใหม่ เทียบเคียงวิกฤตต้มยำกุ้ง และอนาคตที่ยังไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นสุดลงสุดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของประเทศไทยในขณะนี้ ถือเป็นปรากฏการณ์ที่ชวนให้ย้อนนึกถึงวิกฤตการณ์การเงินเอเชียในปี 2540 หรือที่เรียกขานกันติดปากว่า “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ไม่ใช่เรื่องเกินจริงที่จะกล่าวว่า ตลาดอสังหาฯไทยกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตครั้งนั้น โดยมีปัจจัยหลายประการที่บีบคั้นให้ตลาดต้องอยู่ในสถานการณ์ที่น่าเป็นห่วง ซึ่งจากข้อมูลและการวิเคราะห์ล่าสุด ชี้ให้เห็นว่า การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญอาจต้องใช้เวลานานกว่าที่คาดการณ์ไว้
ภาพรวมตลาดที่น่ากังวล: อุปทานล้น ความต้องการหดหาย และโครงการใหม่ชะลอตัว
รายงานจากสื่อชั้นนำระดับโลกอย่าง Nikkei Asia ได้ฉายภาพรวมอันน่าสะเทือนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของที่อยู่อาศัย ที่กำลังเผชิญกับสภาวะที่เรียกว่า “Market Downturn” อย่างแท้จริง ปัญหาหลักที่เห็นได้ชัดเจนคือ “ยูนิตที่ขายไม่ออก” หรือ Inventory ที่สูงลิ่ว กระจายตัวอยู่ทั่วประเทศมากกว่า 400,000 ยูนิต ซึ่งเป็นภาระหนักอึ้งของผู้ประกอบการ ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ต้องชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยที่นำไปสู่สถานการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงชั่วข้ามคืน แต่เป็นผลสะสมจากหลายสาเหตุที่ซับซ้อน ประการแรกคือ ปัญหา “หนี้ครัวเรือน” ที่อยู่ในระดับสูงติดอันดับต้นๆ ของเอเชีย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค ประการที่สองคือ การดำเนินนโยบายการเงินที่เข้มงวดขึ้นของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เมื่อมองไปข้างหน้า ข้อมูลประมาณการการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในปี 2569 (2026) จากสถาบันการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ที่คาดการณ์ว่าจะขยายตัวเพียง 1.6% ยิ่งตอกย้ำความกังวลว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งภายใน 1-3 ปีข้างหน้า
เจาะลึกสาเหตุ: จากดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสู่ภาระหนี้สินที่กดทับ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการยอมรับในวงการ ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกกับ Nikkei Asia ว่า เฉพาะในกรุงเทพมหานคร มีจำนวนห้องชุดที่ยังขายไม่ออกราว 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับยอดคงเหลือทั่วประเทศ ตัวเลขอาจสูงถึง 400,000 ยูนิต นี่คือปริมาณอุปทานที่รอการระบาย ซึ่งหากไม่ได้รับการแก้ไขอย่างตรงจุด จะกลายเป็นแรงกดดันต่อราคาและการพัฒนาโครงการใหม่ต่อไป
ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาชั้นนำอย่าง CBRE ยิ่งตอกย้ำภาพนี้ โดยระบุว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 (2025) อยู่ที่เพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 (2014-2024) ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ตลาดชะลอตัวจากผลกระทบของ COVID-19 แล้วก็ตาม CBRE ยังคาดการณ์ว่า ตัวเลขการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อาจไม่ถึง 40,000 ยูนิตในปี 2569 (2026) และอาจลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 (2027) ก่อนจะลดน้อยลงไปอีกในอีกสองปีถัดมา
สาเหตุของการเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply) นั้น มาจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วของผู้ประกอบการในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งได้รับอานิสงส์จากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นเวลานาน อย่างไรก็ตาม เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียง 1 ปี ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการก็พุ่งสูงขึ้นตามไปด้วย ควบคู่ไปกับการที่ความต้องการซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
นอกจากนี้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อ โดยข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 (2025) ชี้ว่า หนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่ 88.2% ของ GDP ติดอันดับ 2 ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ตามข้อมูลจาก Trading Economics สภาวะดังกล่าวทำให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อและเงินกู้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
วิกฤตสินเชื่อ: ตัวเลขปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูง กระทบผู้ซื้อบ้านหลังแรก
ผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงเดือนกันยายน-ตุลาคม 2568 (2025) จาก 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
สาเหตุหลักของการปฏิเสธสินเชื่อที่ผู้ขอสินเชื่อแจ้งเข้ามา ได้แก่:
ภาระหนี้สินสูงเกินไป: 37.3% ของผู้ขอสินเชื่อมีภาระหนี้สินรวมต่อรายได้สูงเกินเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนด
รายได้ไม่มั่นคง: 33.3% ของผู้ขอสินเชื่อมีปัญหาเรื่องความไม่แน่นอนของรายได้ ซึ่งอาจเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจโดยรวม หรือลักษณะงานที่ไม่ประจำ
ประวัติทางการเงินไม่ดี: 21.6% ของผู้ขอสินเชื่อมีปัญหาด้านประวัติทางการเงิน เช่น การผิดนัดชำระหนี้ในอดีต หรือมีวงเงินสินเชื่ออื่น ๆ ที่สูงเกินไป
ผลกระทบจากวิกฤตสินเชื่อนี้ ยังส่งผลต่อพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูลว่า ก่อนหน้านี้ สัดส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First-time Homebuyers) เคยสูงถึง 3 ใน 4 ของยอดขาย แต่ปัจจุบันลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 สะท้อนให้เห็นว่า การเข้าถึงบ้านหลังแรกยากขึ้นสำหรับคนรุ่นใหม่
นอกจากนี้ ตลาดบ้านมือสอง (Second-hand Property) ก็เริ่มได้รับผลกระทบ แม้ว่าโดยปกติแล้วผู้ซื้อจะนิยมบ้านมือหนึ่งมากกว่า แต่ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ทำให้บ้านมือสองที่มีราคาต่ำกว่า มีความน่าสนใจมากขึ้น สภาพคล่องของตลาดบ้านมือสองที่ปกติค่อนข้างซบเซา จึงเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย พร้อมกับเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่ ๆ ให้ต้องปรับตัว
ความเคลื่อนไหวในตลาดทุน: หุ้นอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงเทขาย
ความกังวลต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนมายังตลาดทุนอย่างชัดเจน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ปรับตัวลดลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดเมื่อเดือนมกราคม 2566 (2023)
หุ้นหลายบริษัทที่เคยเป็นที่น่าจับตามองในอุตสาหกรรม ก็เผชิญกับแรงเทขายอย่างหนักเช่นกัน ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่:
บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA): แม้จะเป็นผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม แต่ก็ปรับตัวลดลงถึง 39.8% ในปีที่ผ่านมา
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH): หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ก็ปรับตัวลง 24.4%
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI): ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอีกราย ก็เผชิญกับการปรับฐานกว่า 24.3%
การปรับตัวลงของหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่อแนวโน้มผลประกอบการและมูลค่าของบริษัทในระยะสั้นถึงปานกลาง ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์? โอกาสในตลาดภูมิภาคและทางออกสู่เสถียรภาพ
แม้ภาพรวมจะดูน่าเป็นห่วง แต่ในขณะเดียวกัน การสำรวจของ AREA ก็ชี้ให้เห็นถึง “จุดที่น่าสนใจ” หรือ Niche Markets ในตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวง โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวและเขตเศรษฐกิจพิเศษ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อาศัยอยู่หนาแน่นเป็นอันดับต้นๆ ของประเทศ หลายคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ปัจจุบันจำนวนชาวต่างชาติในบางพื้นที่อาจลดน้อยลงไปบ้าง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยสามารถฟื้นตัวและมีความมั่นคงในระยะยาว ดร.โสภณ ได้เสนอแนวทางที่สำคัญหลายประการ:
เสถียรภาพทางการเมือง: เป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญที่สุดในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (Land Tax): เพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาพัฒนา หรือขายออกไป เพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงเมืองต่าง ๆ จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพให้กับพื้นที่โดยรอบ
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การออกมาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้สินของประชาชน จะเป็นการเพิ่มกำลังซื้ออย่างยั่งยืน
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณ กล่าวย้ำ พร้อมแสดงความเห็นว่า ด้วยอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดการณ์ว่าจะต่ำกว่า 2% ในปี 2570 (2027) จึงไม่น่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาด เว้นแต่จะมีการดำเนินมาตรการที่เด็ดขาดและทันท่วงที
สรุป: การปรับตัวและความหวังท่ามกลางความท้าทาย
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันเป็นบทพิสูจน์ถึงความผันผวนและความซับซ้อนของเศรษฐกิจมหภาค การฟื้นตัวอาจต้องใช้เวลาและอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ และประชาชนทั่วไป ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมเชื่อว่าด้วยการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนจะสามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ และร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในสภาวะปัจจุบัน เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน หรือวางแผนการเงิน ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่แม่นยำและทันสมัยที่สุด.
