เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนปี 2566 สู่กลยุทธ์การเติบโตในปี 2567
หากจะให้สรุปภาพรวมของภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา คำนิยามที่เหมาะสมที่สุดคงหนีไม่พ้นคำว่า “ปีแห่งการปรับตัวท่ามกลางมรสุม” แม้ว่าผู้ประกอบการจะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 จะส่งผลต่อเนื่องให้ตลาดกลับมาทะยานตัวขึ้นอย่างก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวได้ฝังตัวยาวนานต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปิดปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งมักจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้กราฟความต้องการที่อยู่อาศัยกลับมาฟื้นตัวได้ตามเป้าหมาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี การวิเคราะห์ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้เราเห็นภาพรวมของสุขภาพอุตสาหกรรม และมองเห็นว่าท่ามกลางวิกฤตนี้ ใครคือผู้เล่นที่สามารถบริหารความเสี่ยงได้อย่างเฉียบคมที่สุด
ส่องรายได้รวม: แรงกดดันจากปัจจัยมหภาค
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกพบว่า ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ารายได้หดตัวลง -1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่รุนแรง แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ LPN, Eastern Star และ Country Group ที่มียอดรายได้ลดลงประมาณ -28% เช่นเดียวกับ Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) สิ่งเหล่านี้เป็นเครื่องพิสูจน์ว่า แม้แต่บริษัทชั้นนำก็ยังได้รับผลกระทบจาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่มีภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนเป็นตัวฉุดรั้ง
สำหรับกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ถอยหลังเมื่อเทียบกับปี 2565 รวมถึงยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses (-18%), Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property (-4%) ในขณะที่ Sansiri กลับสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเป็นแชมป์รายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12%
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อเราคัดกรอง “รายได้อื่น” ออกไป และโฟกัสไปที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะพบภาพสะท้อนที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยรายได้ส่วนนี้รวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 และมีบริษัทถึง 30 จาก 41 รายที่รายได้จากส่วนนี้ลดลง
ความน่าสนใจอยู่ที่กลยุทธ์การรักษาสมดุลของแต่ละเจ้า:
AP Thailand ครองอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ยังคงความแข็งแกร่งในพอร์ตโฟลิโอโครงการแนวราบ
Sansiri ไล่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
SC Asset คือม้ามืดที่น่าจับตามองด้วยการกระโดดเข้า Top 5 พร้อมรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13%
Central Pattana คือดาวเด่นในปี 2566 ที่สร้างความฮือฮาด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 เพิ่มเป็น 5,835 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ Mixed-use ที่เน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเริ่มส่งผลตอบแทนที่คุ้มค่า
กำไรสุทธิ: เมื่อ “กำไร” สำคัญกว่า “รายได้”
หากเรามองในมุมของนักลงทุน ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยที่บ่งชี้ประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริงคือ “กำไรสุทธิ” โดยในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า สิ่งที่ต้องระวังคือมีถึง 12 บริษัทที่ยังคงมีผลประกอบการติดลบ และบางรายประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมานานตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19
Land & Houses แม้รายได้จะลดลงแต่ยังคงทำกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Recycling) ด้วยการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากไม่นับรวมส่วนนี้ Supalai และ AP Thailand จะขึ้นมาเบียดแย่งชิงอันดับ 1 ทันที โดยทั้งสองบริษัททำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท และ 6,054 ล้านบาทตามลำดับ
ในขณะที่ Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% ซึ่งเป็นเครื่องบ่งชี้ว่าการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดเชิงรุกในภาวะตลาดผันผวนคือหัวใจสำคัญ
บทสรุปและทิศทางสู่อนาคตปี 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการจาก 41 บริษัทนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังอยู่ในช่วง “คัดกรองผู้เล่น” บริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง มีการกระจายพอร์ตโฟลิโอที่ดี และมีความคล่องตัวในการปรับตัวเท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโตได้ สำหรับนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่กำลังมองหาโอกาส การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือพื้นฐานในการตัดสินใจที่ดีที่สุด
ปี 2567 คาดการณ์ว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่มีความท้าทายสูง ทั้งเรื่องภาวะเศรษฐกิจโลกและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่หากคุณมีกลยุทธ์ที่แม่นยำและมองเห็นแนวโน้มของผู้นำตลาด คุณจะสามารถคว้าโอกาสที่ดีที่สุดได้
หากคุณต้องการข้อมูลอัปเดตเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้ม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนในปี 2567 อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับบทวิเคราะห์รายไตรมาสและกลยุทธ์ที่คุณไม่ควรพลาด!
