เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางวิกฤตความเชื่อมั่น?
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยตลอดปี 2566 ถือเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงกดดันด้านเศรษฐกิจมหภาคและหนี้ครัวเรือนส่งผลให้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ไม่สามารถกอบกู้สถานการณ์ได้สำเร็จ จนทำให้ความกังวลลากยาวต่อเนื่องมาถึงปี 2567
ในฐานะที่ผมติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดที่อยู่อาศัยมานานกว่าทศวรรษ ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นว่าปีที่ผ่านมาคือ “ปีแห่งการปรับตัว” ของจริง โดยรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ราว 1.2% ซึ่งหากพิจารณาอย่างถี่ถ้วน จะพบว่าบริษัทกว่า 25 แห่งมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
วิเคราะห์เจาะลึก: รายได้รวมและวิกฤตศรัทธาในตลาดที่อยู่อาศัย
เมื่อพิจารณาบริษัทที่มีผลงานถดถอย เราจะเห็นการติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่เผชิญภาวะรายได้ลดลงราว 28% ในขณะที่กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่เองก็หนีไม่พ้นผลกระทบนี้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์มีรายได้รวมลดลง 18% เช่นเดียวกับยักษ์ใหญ่อย่าง ศุภาลัย พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมติดลบไปตามๆ กัน
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส แสนสิริ กลายเป็นผู้เล่นที่โดดเด่นที่สุดด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ครองแชมป์อันดับ 1 ของกลุ่มอย่างสง่างาม ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) และศุภาลัย ตามลำดับ
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อก
การจะดูว่าบริษัทใดทำธุรกิจได้จริงจังที่สุด เราต้องโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งตัดส่วนประกอบที่ไม่เกี่ยวข้องออกไป โดยรวมแล้วทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งตัวเลขนี้สะท้อนว่าการบริหารจัดการสต็อกอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ทุกรายต้องเร่งแก้ไข
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนตำแหน่งที่ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็ยังแกร่งกว่ารายอื่น ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นที่น่าสนใจว่า เอสซี แอสเสท เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังสร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์การขยายฐานธุรกิจที่อยู่อาศัยเริ่มผลิดอกออกผลอย่างชัดเจน
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
การขายได้มากอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายหากบริหารต้นทุนไม่ได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท หรือลดลง 11% โดยมีบริษัทมากกว่า 12 แห่งที่ยังคงขาดทุนต่อเนื่อง นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 เป็นต้นมา ซึ่งชี้ให้เห็นถึง “ความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่นักลงทุนต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์ทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่ามีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรีทเข้ามาช่วยพยุงไว้ ในขณะที่ แสนสิริ สร้างผลงานได้อย่างน่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตพุ่งสูงถึง 42% ซึ่งเป็นตัวเลขที่นักลงทุนต้องจับตามองเป็นพิเศษสำหรับการตัดสินใจในปีหน้า
บทวิเคราะห์ส่งท้าย: มุมมองสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
ข้อมูลผลการดำเนินการปี 2566 ตอกย้ำให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยไม่ได้โตแบบเหมาเข่ง แต่เป็นการเลือกซื้อตามความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการกระแสเงินสด สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการสะสมพอร์ตหรือต้องการคำแนะนำในการเลือกลงทุนในบริษัทที่มีศักยภาพท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน คุณจำเป็นต้องวิเคราะห์เจาะลึกถึงอัตรากำไรและความสามารถในการจัดการหนี้เสีย
ในฐานะที่ปรึกษาด้านการลงทุน ผมเชื่อมั่นว่าปี 2567 จะเป็นปีที่คัดกรองผู้เล่นตัวจริงในอุตสาหกรรมนี้ให้ชัดเจนยิ่งขึ้น หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์งบการเงินของบริษัทอสังหาฯ หรือคำแนะนำในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในระยะยาว อย่าลังเลที่จะติดต่อสอบถามเพื่อรับการวางแผนกลยุทธ์ส่วนตัวกับเราได้ทันที เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครับ
