ถอดรหัสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ท่ามกลางสมรภูมิปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากจะให้คำจำกัดความปี 2566 สำหรับแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย คงไม่มีคำไหนเหมาะสมไปกว่าคำว่า “ปีแห่งการตั้งรับ” แม้ในช่วงต้นปีเราจะเห็นความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ตลาดก้าวกระโดดไปได้ไกล แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวตั้งแต่วงจรการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับพบกับตัวเลขที่ค่อนข้างซบเซา ส่งผลให้บรรยากาศต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ที่ผู้ประกอบการยังคงต้องบริหารจัดการด้วยความระมัดระวังสูงสุด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับการวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อนำมาตีแผ่ว่า ใครคือผู้รอดชีวิต และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่มีทั้งแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น
ภาพรวมรายได้: สงครามราคาและการปรับตัวของบิ๊กเนม
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงจากปี 2565 เล็กน้อยที่ -1.2% อย่างไรก็ตาม หากดูไส้ในจะพบความน่ากังวล เพราะบริษัทกว่า 25 แห่งจาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายรายประสบภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star (ESTAR), Country Group (CGD), Raimon Land (RML), Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่าง Land and Houses (LH) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมามีความท้าทายอย่างมากแม้แต่กับบริษัทที่มีฐานทุนแข็งแกร่ง
แชมป์รายได้รวม: Sansiri ผงาดท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะ AP Thailand ที่ทำไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ชัดว่ากลุ่ม Top 3 ยังคงเป็นผู้นำที่รักษาฐานลูกค้าไว้ได้ดีในยามที่กำลังซื้อชะลอตัว
วิเคราะห์เจาะลึก: รายได้จากการขาย (Core Revenue) ตัวชี้วัดที่แท้จริง
การวัดความสำเร็จของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะมองแค่รายได้รวมไม่ได้ เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากค่าเช่าหรือธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม ดังนั้น หากเราดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Residential Sales) เราจะเห็นโฉมหน้าที่แท้จริงของความสามารถในการขายโครงการที่อยู่อาศัย
ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดย 30 จาก 41 บริษัทมีรายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างน่าใจหาย ในขณะที่ AP Thailand ยังคงยืนหนึ่งในด้านนี้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย แต่ก็แสดงถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม
หนึ่งสิ่งที่ผมอยากเน้นย้ำในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ “ดาวรุ่ง” อย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนสามารถสร้างรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ถือเป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในทศวรรษหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอดและความมั่งคั่ง
ในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจผันผวน “กำไร” คือสิ่งที่สะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) ได้ดีที่สุด โดยปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน
Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขดังกล่าวได้รับอานิสงส์จากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ตำแหน่งแชมป์อาจเปลี่ยนมือไปอยู่ที่ Supalai หรือ AP Thailand อย่างแน่นอน
นอกจากนี้ แสนสิริ (SIRI) ยังสร้างผลงานโดดเด่นด้วยการทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่ากลยุทธ์การคัดเลือกทำเลและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน คือหัวใจสำคัญของการเติบโตในช่วงวิกฤต
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางปี 2567 และโอกาสสำหรับนักลงทุน
ปี 2567 จะเป็นปีที่การแข่งขันใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทวีความเข้มข้นขึ้นอีกระดับ ปัจจัยเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย และมาตรการ LTV ยังคงเป็นกำแพงใหญ่ที่ผู้ซื้อต้องก้าวผ่าน สำหรับบริษัทผู้พัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ การรักษาสภาพคล่องและการปรับพอร์ตสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่เน้นเรื่อง “ความยั่งยืน” และ “Smart Home” จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับท่านที่กำลังมองหา โอกาสในการลงทุนอสังหาฯ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการวิเคราะห์ตลาดเพื่อวางกลยุทธ์ในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุนใน สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง การทำความเข้าใจข้อมูลตัวเลขเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลรายบริษัทหรือต้องการที่ปรึกษาด้านกลยุทธ์การลงทุนเพื่อให้พอร์ตของคุณเติบโตอย่างมั่นคงในสภาวะตลาดผันผวนเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปโดยไม่ได้เตรียมตัว เราพร้อมให้คำปรึกษาแบบมืออาชีพเพื่อให้คุณก้าวผ่านสถานการณ์นี้ไปได้อย่างเหนือชั้น ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณโดยเฉพาะ
