เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน กับความท้าทายในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีที่ “ท้าทาย” อย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย จากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ในความเป็นจริง บรรยากาศการซื้อขายกลับซบเซาลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับกลายเป็นว่าสัญญาณฟื้นตัวยังคงเป็นเรื่องที่ต้องลุ้นกันหนักในเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการมานานกว่า 10 ปี ข้อมูลคือหัวใจสำคัญที่จะบอกเราว่า ใครคือตัวจริงในตลาดที่ผันผวนนี้ วันนี้เราจะมาเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่ากลยุทธ์ของใครที่ตอบโจทย์ และใครที่กำลังเผชิญกับวิกฤตความเชื่อมั่น
ส่องรายได้รวม: สงครามราคาและภาวะรายได้หดตัว
จากข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์รวม 41 ราย พบว่ารายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นการปรับตัวลดลง -1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับลดเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อซูมเข้าไปดูรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมลดลงอย่างน่าตกใจ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% นำโดยชื่อชั้นอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งสะท้อนถึงการแข่งขันใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่สูงขึ้นมากในเซกเมนต์ที่ผู้บริโภคกำลังซื้อลดลง
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% และที่น่าสนใจคือในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 รายที่รายได้หดตัวลงจากปีก่อน ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้แต่เจ้าตลาดก็ยังไม่อาจต้านทานกระแสลมต้านของเศรษฐกิจได้
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำท่ามกลางมรสุม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสี ซึ่งทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาเกี่ยวข้อง แต่หากจะวัด “ความเก๋า” ของนักพัฒนาที่แท้จริง เราต้องดูที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก ซึ่งเป็นรายได้จากการโอนโครงการที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำยอดขายและส่งมอบงานจริง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: วัดกึ๋นนักพัฒนาตัวจริง
เมื่อตัดตัวเลขอื่นออก เหลือเพียงรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัททำได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ส่วนอันดับ 2 คือ แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นของปีนี้อยู่ที่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งเติบโตในแง่รายได้จากการขายถึง 13% และ เซ็นทรัลพัฒนา ที่สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากฐานที่เริ่มพัฒนาโครงการที่พักอาศัยอย่างจริงจัง
การที่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อหาโอกาสใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นการเน้นกลุ่มบ้านหรู หรือโครงการมิกซ์ยูส จึงถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยสร้างผลกำไรในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
ในโลกของธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทที่ขาดทุนสะสมกว่า 12 ราย ซึ่งบางรายเผชิญกับผลกระทบมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้
แม้ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จะเสียแชมป์ในหลายด้าน แต่ในแง่กำไรสุทธิ พวกเขายังคงยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนฯ เข้ามาหนุน หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) คงจะมีโอกาสลุ้นตำแหน่งที่ 1 มากขึ้น
ที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งตอกย้ำให้เห็นว่าการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่แม่นยำมีความสำคัญเพียงใดในภาวะที่ ตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญกับต้นทุนดอกเบี้ยขาขึ้นและกำลังซื้อที่เปราะบาง
แนวโน้มและการปรับตัวสู่ปี 2567
ปี 2567 ถือเป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมืออย่างแท้จริง ปัจจัยบวกที่คาดหวังคือการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างชาติ อย่างไรก็ตาม อุปสรรคเรื่องหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารยังคงเป็นปัจจัยลบที่น่ากลัว บริษัทอสังหาฯ ที่จะอยู่รอดต้องปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่น เน้นการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และเลือกเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง (High-Net-Worth Individuals) เพื่อลดความเสี่ยงจากยอดปฏิเสธสินเชื่อ
การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้ช่วยให้เราเห็นภาพรวมว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับโชคชะตา แต่ขึ้นอยู่กับการเตรียมพร้อมและปรับตัวเข้ากับสถานการณ์ได้อย่างทันท่วงที หากคุณกำลังวางแผนลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางอสังหาฯ เพื่อตัดสินใจเลือกโครงการที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าที่สุดในระยะยาว อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนทำให้คุณพลาดโอกาสทอง
หากคุณพร้อมที่จะยกระดับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปีนี้ สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกแบบ Exclusive ได้ทันที เพื่อให้ทุกการลงทุนของคุณก้าวไปสู่ความสำเร็จที่มั่นคงกว่าเดิม
