เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชนปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย แม้เราจะคาดการณ์กันว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังช่วงวิกฤตจะช่วยผลักดันให้ธุรกิจเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงกดดันทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อ่อนแอส่งผลให้ไตรมาส 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการทำกำไร กลับเงียบเหงากว่าที่เคยเป็นมา และกลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ต่อเนื่องมาถึงปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับตลาด อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ดูว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวได้ดีที่สุด และกลยุทธ์ใดที่กลายเป็นอาวุธสำคัญในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูง
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่เราวิเคราะห์ บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากดูรายบริษัทจะพบสัญญาณเตือนที่ชัดเจน คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือบริษัทที่มีการพึ่งพาตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง ซึ่งเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้รายได้หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท
แม้แต่บริษัทระดับท็อปเทียร์อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยลบไม่ได้เลือกปฏิบัติ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าตลาดหรือผู้เล่นรายกลาง ต่างก็ต้องเผชิญกับสภาวะ อสังหาริมทรัพย์ ที่ชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำ
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถทำผลงานได้โดดเด่น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีฯ ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม หากเรามองลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขอาจเปลี่ยนไป เพราะรายได้รวมของหลายบริษัทมีรายได้จากส่วนอื่น (Other Income) เข้ามาเสริม ทำให้การวัดผลด้วยรายได้จากการขายโฉนดและที่อยู่อาศัยโดยตรงมีความแม่นยำกว่าในเชิงของการบริหารจัดการโครงการ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพีฯ ยังคงความแข็งแกร่ง
เมื่อจำกัดขอบเขตเหลือเพียงรายได้จากการขาย 41 บริษัทรวมกันทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ถึง -11% โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง นี่คือตัวเลขที่บอกเราว่าการระบายสต็อกในโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ทำได้ยากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา
สำหรับอันดับที่น่าสนใจในส่วนรายได้จากการขาย:
เอพี (ไทยแลนด์): ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นในการปรับพอร์ตสินค้าให้ตรงใจผู้บริโภค
แสนสิริ: ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโตของรายได้ขายที่น่าประทับใจถึง 7%
ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานและฐานการเงินที่แข็งแกร่งไว้ได้ที่ 30,836 ล้านบาท
นอกจากนี้ การมาแรงของ เซ็นทรัลพัฒนา ในปี 2566 ถือเป็น Case Study ที่น่าสนใจ ด้วยรายได้จากการขายที่โตถึง 103% สะท้อนให้เห็นว่าการเลือกเจาะกลุ่ม Niche Market และทำเลศักยภาพสูงคือหัวใจสำคัญในการทำ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริง
ในเชิงธุรกิจ การขายได้มากไม่สำคัญเท่ากับ “กำไรที่เหลืออยู่” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน สิ่งนี้ตอกย้ำให้เห็นว่าต้นทุนการเงินและการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น เป็นตัวกัดกินกำไรของผู้ประกอบการอย่างต่อเนื่อง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังสามารถคว้าอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิด้วยมูลค่า 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งเป็นกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนฯ หากตัดรายการนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพีฯ จะเป็นผู้นำที่เบียดกันอย่างดุเดือดมาก
อนาคตและคำแนะนำสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การวิเคราะห์ผลประกอบการข้างต้นชี้ให้เห็นว่า ยุคของ อสังหาริมทรัพย์ ที่โตแบบก้าวกระโดดด้วยการเปิดโครงการจำนวนมากได้ผ่านไปแล้ว ปี 2567 จะเป็นปีของการบริหารจัดการต้นทุนและการคัดเลือกทำเลที่มีคุณภาพสูง (High-End Project) การกู้ซื้อบ้านในตอนนี้จำเป็นต้องใช้ข้อมูลที่แม่นยำ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้บริโภคที่มองหาบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ
ความสำเร็จในปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่า “วินัยทางการเงิน” และ “ความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่” คือตัวตัดสินว่าใครจะรอดและใครจะรุ่ง
หากคุณต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการเจาะลึกพอร์ตการลงทุนในหุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อเตรียมความพร้อมรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2567 นี้ สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อขอรับข้อมูลวิเคราะห์รายบริษัทเชิงลึกได้ทันที เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการตัดสินใจของคุณจะสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดครับ!
