เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ ปี 2566 และทิศทางที่ต้องจับตา
หากย้อนมองกลับไปในปี 2566 คงปฏิเสธไม่ได้ว่านี่คือปีแห่งความท้าทายอย่างสาหัสสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย แม้ว่าในช่วงต้นปีหลายฝ่ายจะคาดการณ์ถึงแรงส่ง (Momentum) ที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดเริ่มเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการดังกล่าวลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักจะเป็นไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้ตามเป้าหมาย ส่งผลให้ความกดดันนี้ส่งผ่านไปยังปี 2567 อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะที่ผมติดตามและคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ข้อมูลที่น่าสนใจที่สุดคือการตรวจสอบสุขภาพทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อดูว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดีที่สุด และใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิครั้งนี้
ภาพรวมรายได้: การถดถอยที่ทั่วถึง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความน่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ถือว่าได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งปัจจัยสำคัญมาจากกำลังซื้อที่ถดถอยและหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงจนส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ที่น่าจับตามองยิ่งกว่าคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และในกลุ่ม Top 10 อสังหาฯ รายได้สูงสุด ยังมีบริษัทใหญ่อีกหลายแห่งที่พลาดเป้า เช่น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%)
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดเหนือคู่แข่ง
แม้ตลาดจะซบเซา แต่ยังมีผู้ที่สามารถประคองสถานการณ์ได้ดี โดยอันดับ 1 ในแง่รายได้รวมปี 2566 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 3 คือ ศุภาลัย 31,818 ล้านบาท, อันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 พฤกษา โฮลดิ้ง 26,132 ล้านบาท ส่วนลำดับถัดไปคือ เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และสิงห์ เอสเตท ตามลำดับ
รายได้จากการขาย: วัดกึ๋นตัวจริงของธุรกิจ
หากมองข้ามรายได้อื่นๆ แล้วมาโฟกัสที่ รายได้จากการขาย (Core Business Revenue) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพของความสำเร็จจะเปลี่ยนไปทันที รายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทส่วนใหญ่ไม่ได้พึ่งพารายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียว
ในด้านการขาย เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นผู้นำที่แข็งแกร่งด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำยอดขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถทำอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ในขณะที่ เอสซี แอสเสท เป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสถึง 13% โดยมียอดรวม 23,370 ล้านบาท
นอกจากนี้ การมาของ เซ็นทรัลพัฒนา ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจ จากการเปลี่ยนกลยุทธ์มาพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง ทำให้ในปี 2566 ทำยอดขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 รวมกำไรของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งน่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงโควิด-19
สำหรับ Top 10 บริษัทที่มีกำไรสูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรส่วนใหญ่มาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน (REITs) หากหักรายได้ส่วนนี้ออก ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (กำไร 6,054 ล้านบาท) จะเบียดขึ้นมาเป็นผู้นำแทน ส่วนแสนสิริทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญและการเตรียมพร้อมสู่ปี 2567
จากการวิเคราะห์เชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 เห็นได้ชัดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงรอยต่อที่สำคัญ การทำธุรกิจแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป ปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ย, ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ และการเลือกทำเลที่ตั้งให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย (Segmentation) กลายเป็นตัวตัดสินแพ้ชนะ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในอุตสาหกรรมนี้ การติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทเหล่านี้อย่างใกล้ชิดจะช่วยให้คุณเห็นสัญญาณเตือนและโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาฯ ปี 2567 จะเป็นปีที่คัดกรองผู้เล่นที่แข็งแกร่งเท่านั้นให้อยู่รอดในตลาดนี้
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกของแต่ละโครงการ หรือต้องการคำแนะนำในการวางกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไรสูงสุด ท่ามกลางความผันผวนของตลาด อย่าลังเลที่จะติดต่อปรึกษาทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและแนวทางการตัดสินใจที่แม่นยำที่สุดวันนี้!
