เจาะลึกทิศทางและบทวิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในตลาดที่ผันผวน?
หากย้อนมองกลับไป ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงต้านมหาศาล แม้ในช่วงเริ่มต้นปีจะมีความหวังว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวอย่างเต็มสูบจากแรงส่งของปี 2565 แต่ความจริงที่ปรากฏกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ส่งผลให้ภาพรวมของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก และยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 บริษัท เพื่อถอดรหัสความสำเร็จและตรวจสอบว่า ในภาวะที่เศรษฐกิจเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้านนั้น ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและทำกำไรได้อย่างยั่งยืน
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนถึงการปรับตัว
จากการประมวลผลข้อมูลทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราติดลบประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่แย่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบความจริงที่น่าตกใจ คือมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ซึ่งติดลบไปถึง 28% นอกจากนี้ยังมีชื่อของ ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และ ไซมิส แอสเสท (SA) ที่ต่างก็เผชิญกับตัวเลขติดลบในช่วง 21-26% ซึ่งสะท้อนถึงวิกฤตความเชื่อมั่นและการชะลอตัวของกำลังซื้อในกลุ่มอสังหาฯ ระดับกลางถึงบน
แม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าแม้บริษัทที่มีฐานเงินทุนแข็งแกร่ง ก็อาจหลีกเลี่ยงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวได้ยาก
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริผงาดขึ้นอันดับ 1
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวมปี 2566 แสนสิริ (SIRI) คว้าตำแหน่งผู้นำไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปได้อย่างสูสี โดยอันดับต่อมาประกอบด้วย ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) 26,132 ล้านบาท ตามลำดับ
กลยุทธ์การขาย: เจาะลึกรายได้หลักของธุรกิจ
เมื่อตัดปัจจัยรายได้จากแหล่งอื่นออกและเน้นเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกโครงการที่แท้จริง จะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น โดย 41 บริษัทมียอดรวมรายได้จากการขายที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ที่ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย แสนสิริ ที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัย ที่ 30,836 ล้านบาท ด้าน เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ถือเป็นดาวรุ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 พุ่งขึ้นเป็น 5,835 ล้านบาท สะท้อนถึงการรุกคืบเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ประสบความสำเร็จอย่างงดงาม
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ความแตกต่างระหว่างบริษัทที่แค่ “ขายดี” กับบริษัทที่ “บริหารจัดการกำไรได้เยี่ยม” คือดัชนีสำคัญที่สุด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลขาดทุน ซึ่งเป็นผลพวงจากภาระดอกเบี้ยขาขึ้นและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรก้อนนี้ได้รับแรงหนุนพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก ศุภาลัย จะกลายเป็นผู้ทำกำไรสูงสุดในตลาดไปโดยปริยายที่ 6,083 ล้านบาท ตามติดด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท และแสนสิริ ที่โชว์ศักยภาพทำกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
วิเคราะห์แนวโน้ม: อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ในมุมมองของมืออาชีพที่มีประสบการณ์ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานับทศวรรษ ผมมองว่าปี 2567 จะเป็นปีแห่งการ “เลือกเฟ้น” (Selective) ผู้บริโภคมีความระมัดระวังมากขึ้น อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวเพื่อให้เป็น “ผู้ชนะ” ในปีนี้ คือ:
การบริหารกระแสเงินสด: ในภาวะที่ดอกเบี้ยยังคงทรงตัวในระดับสูง การรักษาความแข็งแกร่งของกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญ
กลยุทธ์การเปิดตัวโครงการ: การเน้นโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบเฉพาะเจาะจง (Niche Market) จะช่วยลดความเสี่ยงในการสะสมสต็อกสินค้าค้างขาย
การปรับเปลี่ยน Product Mix: ดังเช่นกรณีของเซ็นทรัลพัฒนาที่เห็นโอกาสในเซกเมนต์ที่แตกต่าง การปรับโมเดลธุรกิจให้สมดุลระหว่างรายได้จากค่าเช่าและรายได้จากการขายจะเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด
อสังหาริมทรัพย์ไทยอาจจะไม่ได้อยู่ในยุคทองที่โตอย่างไรก็กำไร แต่เป็นยุคที่ “กลยุทธ์และการจัดการ” จะเป็นตัวตัดสินว่าบริษัทใดจะยังคงอยู่รอดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง การลงทุนในอสังหาฯ วันนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของทำเล แต่เป็นเรื่องของความมั่นคงของบริษัทผู้พัฒนาและการเลือกโครงการที่มี Demand จริงในพื้นที่
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจที่ต้องการก้าวให้ทันเกมอสังหาฯ และมองหาโอกาสในการเลือกทรัพย์สินที่มีศักยภาพท่ามกลางตลาดที่ผันผวนนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการจับตาดูผลประกอบการแบบรายไตรมาสคือเครื่องมือสำคัญที่สุดสำหรับคุณ
คุณพร้อมที่จะปรับแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้รับมือกับความท้าทายในปี 2567 แล้วหรือยัง? หากต้องการข้อมูลวิเคราะห์แบบเจาะลึกเพิ่มเติมหรือคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณ ติดต่อเราเพื่อปรึกษาแนวทางการจัดการสินทรัพย์ได้ทันทีวันนี้
