วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากวิกฤตซ้อนวิกฤต สู่กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนมานับครั้งไม่ถ้วน แต่
ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับทุก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย จากที่พวกเราเคยคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ (Take-off) หลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความจริงกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน” ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักหน่วง ตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้งยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วง High Season ที่ควรจะคึกคัก ก็ยังเงียบเหงาอย่างน่าใจหาย
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 และกำลังมองไกลไปถึงปี 2569 บริบทของการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง และพวกเขามีกลยุทธ์อย่างไรในการรับมือกับความท้าทายที่มีทั้งเรื่อง ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค
สรุปภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับฐาน
หากพิจารณาตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมา พบว่าทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเพียงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ถ้าเรา “ขุด” ลึกลงไปในรายละเอียด จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ หลายแห่งที่เคยเป็นดาวรุ่งกลับต้องเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ขณะที่แบรนด์ระดับไฮเอนด์อย่าง ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่บริษัทที่มีพอร์ตสินค้าหลากหลายอย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็ไม่รอดพ้นจากมรสุมนี้ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าในยุคที่ ราคาบ้าน พุ่งสูงขึ้นตามต้นทุนก่อสร้าง แต่ความสามารถในการกู้ยืมเงินหรือ สินเชื่อบ้าน ของประชาชนกลับลดลง ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทขนาดกลางและเล็กอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แม้แต่ “พี่ใหญ่” ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า แม้จะเป็นบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินสูง ก็ต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อรับมือกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปในปี 2568-2569
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่ Sansiri vs AP
ในการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีประเด็นที่น่าสนใจมากคือการเบียดกันเพียง “ปลายจมูก” ระหว่าง แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์)
อันดับ 1: แสนสิริ (Sansiri) ครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดที่ซบเซา กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการรุกตลาด คอนโดมิเนียมหรู และบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริงและได้รับผลกระทบจากเรื่อง ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน น้อยกว่ากลุ่มอื่น
อันดับ 2: เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพียังคงรักษาฐานลูกค้าในกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวสำหรับครอบครัวใหม่ได้อย่างเหนียวแน่น
อันดับ 3-5: ตกเป็นของ ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ ซึ่งทั้ง 3 บริษัทนี้เริ่มมีการกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจอื่นๆ เช่น โรงแรม คลังสินค้า และธุรกิจสุขภาพ เพื่อสร้าง Passive Income ในระยะยาว
การที่กลุ่ม Top 5 เริ่มขยับตัวไปหาแนวทางใหม่ๆ คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการ ลงทุนอสังหา ว่าเราไม่สามารถพึ่งพารายได้จากการขายขาดเพียงอย่างเดียวได้อีกต่อไปในอนาคต
รายได้จากการขาย: เครื่องชี้วัดฝีมือที่แท้จริง
หากต้องการวัดประสิทธิภาพในการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายโอนกรรมสิทธิ์” (Revenue from Sales) เพราะรายได้รวมมักจะมีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้จากค่าเช่ามาปะปน
เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำเงินได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% จากปีก่อนหน้า และมีบริษัทถึง 30 รายที่มียอดขายตกต่ำลง ตัวเลขนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่า “Real Demand” ในตลาดกำลังถูกบีบคั้นอย่างหนักจากเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวด
ในกลุ่มนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ในแง่การขายเก่งที่สุด ด้วยรายได้โอนกรรมสิทธิ์ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 แต่ที่ต้องยกนิ้วให้คือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำยอดขายโตได้ถึง 13% ขึ้นมาติดอันดับ 4 ของตาราง สะท้อนถึงการวางตำแหน่งแบรนด์ที่ชัดเจนในกลุ่มบ้านระดับบน
ที่น่าสนใจและน่าจับตามองอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยมียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% นี่คือตัวอย่างของการใช้ Synergy จากธุรกิจศูนย์กลางการค้ามาต่อยอดเข้ากับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างลงตัวที่สุด
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในเกมกระแสเงินสด?
การขายได้ไม่ได้หมายความว่าคุณจะมีกำไรเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังไม่สามารถปรับโครงสร้างหนี้หรือระบายสต็อกสินค้าค้างเก่าออกได้ทัน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) ยังคงรักษาตำแหน่ง “ราชาแห่งผลกำไร” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่ด้วยความเชี่ยวชาญในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ทำให้พวกเขามีกระแสเงินสดมหาศาลเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการขยายตัวในปี 2568-2569
ขณะที่ ศุภาลัย (Supalai) และ เอพี (ไทยแลนด์) ทำกำไรเบียดกันในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุน (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยมท่ามกลางวิกฤตราคาวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น
ทางด้าน แสนสิริ ก็ทำผลงานในส่วนของกำไรได้อย่างน่าอัศจรรย์ โดยมีกำไรโตถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการเลือกพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพสูงและเป็นที่ต้องการของตลาด คอนโดติดรถไฟฟ้า และบ้านหรูในโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก
แนวโน้มและทิศทางตลาดปี 2568 – 2569: ก้าวต่อไปของอสังหาฯ ไทย
จากประสบการณ์ของผม มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากนี้จะเข้าสู่ยุค “The Great Reset” ซึ่ง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ จะต้องปรับกลยุทธ์ใน 3 ด้านหลัก ดังนี้:
การกระจายพอร์ตการลงทุน (Diversification): การพึ่งพารายได้จากการขายบ้านเพียงอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูงเกินไป เราจะเห็นบริษัทต่างๆ หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ หรือธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) มากขึ้น เพื่อรักษาเสถียรภาพของกระแสเงินสด
ESG และความยั่งยืน: เทรนด์บ้านประหยัดพลังงานและการใช้พลังงานสะอาด (Solar Rooftop) จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “มาตรฐานบังคับ” ลูกค้ายุคใหม่ยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อบ้านที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว และมีสภาพแวดล้อมที่ดี
การใช้ AI และเทคโนโลยีบริหารจัดการ: การบริหารโครงการ ในอนาคตจะถูกขับเคลื่อนด้วย Data เพื่อวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้าให้แม่นยำที่สุด ลดการเกิด Supply ล้นตลาดในบางทำเล
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหา หรือมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง ช่วงปี 2567-2568 ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เพราะ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ หลายแห่งจำเป็นต้องออกแคมเปญกระตุ้นยอดโอนและแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
หากคุณเป็นนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) หรือคาดหวังส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในปี 2569 ผมแนะนำให้โฟกัสไปที่ทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้สถานีเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New CBD) ที่มีดีมานด์จากชาวต่างชาติเริ่มกลับมา
นอกจากนี้ การตรวจสอบความแข็งแกร่งทางการเงินของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ก่อนตัดสินใจจองโครงการเป็นเรื่องสำคัญมาก ควรเลือกบริษัทที่มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ และมีประวัติการส่งมอบโครงการที่ตรงเวลา เพื่อป้องกันปัญหาโครงการหยุดชะงักที่อาจเกิดขึ้นได้ในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
สรุปส่งท้าย:
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังในแง่ของตัวเลขรายได้รวม แต่สำหรับคนวงในอย่างพวกเรา มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ของจริง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่แข็งแกร่งจะสามารถก้าวข้ามผ่านบทดสอบนี้ไปได้ และจะกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนยิ่งกว่าเดิมเมื่อพ้นปี 2568 เป็นต้นไป ตลาดอสังหาฯ ไทยยังมีเสน่ห์และศักยภาพอีกมาก เพียงแต่เราต้องรู้จักปรับตัวให้ทันต่อโลกที่เปลี่ยนไป
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้งอกเงยท่ามกลางวิกฤต อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ
สนใจรับคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกที่คุณหาไม่ได้จากที่ไหน พร้อมสิทธิพิเศษในการเข้าถึงโครงการระดับพรีเมียมก่อนใคร!
