เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากตัวเลขจริงและกลยุทธ์ผู้ชนะในยุคเปลี่ยนผ่าน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกคลีกับตัวเลขของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพ
ูดได้เลยว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่หินที่สุดช่วงหนึ่งของดีเวลลอปเปอร์ไทย หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2566 หลายคนเคยวาดฝันว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” อย่างเต็มตัวหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความจริงที่ปรากฏในงบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลับสะท้อนภาพที่ต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวจากปัจจัยรุมเร้า ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ดอกเบี้ยนโยบายที่ขยับขึ้นต่อเนื่อง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน
การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียดไม่ได้เป็นเพียงการจัดอันดับว่าใครรวยกว่าใคร แต่เป็นการถอดรหัสพันธุกรรมความอยู่รอดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในวันที่ “Purchasing Power” หรือกำลังซื้อของผู้บริโภคถูกกดทับด้วยสภาวะเศรษฐกิจมหภาค
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากการเก็บข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะพบว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% ดูผิวเผินเหมือนจะทรงตัว แต่หากเจาะลึกแบบรายบริษัท จะเห็นสัญญาณที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กที่ได้รับผลกระทบจากเกณฑ์การอนุมัติ กู้ซื้อบ้าน ที่มีความเข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงในกลุ่มบ้านระดับราคาล่าง-กลาง ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ดิ่งลงกว่า 28% หรือแม้แต่บริษัทที่มีชื่อเสียงด้านดีไซน์อย่าง ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน ก็ยังได้รับแรงกระแทกจนรายได้ติดลบถึง 26%
นี่คือเครื่องตอกย้ำว่า ในยุคที่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้หอมหวานเหมือนเก่า ดีเวลลอปเปอร์ต้องหันมาบริหารจัดการ Cash Flow และ Inventory อย่างระมัดระวังสูงสุด
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของสองยักษ์ใหญ่ แสนสิริ และ เอพี
ในศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต เคล็ดลับความสำเร็จของแสนสิริในปีที่ผ่านมาคือกลยุทธ์ “Speed to Market” และการรุกตลาด อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี ที่กลุ่มลูกค้ายังมีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยมากนัก
ขณะที่อันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังคงรักษามาตรฐานการเป็นเจ้าตลาดบ้านแนวราบได้อย่างแข็งแกร่ง ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท ซึ่งถือว่าทำได้ดีในแง่ของการกระจายพอร์ตสินค้าไปทั่วประเทศ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
ประเด็นที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนคือ แม้รายได้รวมจะดูดี แต่หากเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก และดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของผู้ชนะจะเปลี่ยนไปทันที
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ใครคือ “พนักงานขาย” มือหนึ่งของวงการ?
หากจะวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ เราต้องดูที่ความสามารถในการปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% มาอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนความจริงของตลาดได้ชัดเจนกว่ารายได้รวม
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์อันดับ 1 กลับมาได้ด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของ Product Portfolio ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ส่วน แสนสิริ รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท
สิ่งที่น่าตกใจในกลุ่ม Top 10 คือการลดลงของรายได้จากการขายในบริษัทระดับตำนานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไปถึง 38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงการปรับกลยุทธ์ที่หันไปพึ่งพาธุรกิจให้เช่าและโรงแรมมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ฝีมือ” การบริหารจัดการต้นทุน
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้มหาศาลอาจไม่มีความหมายหากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรกลับคืนสู่ผู้ถือหุ้นได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้า โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 ราย
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์กำไรสุทธิ” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงก็ตาม แต่จุดที่ทำให้แลนด์แอนด์เฮ้าส์ชนะในสมรภูมินี้คือ การจัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT/Property Fund Management) ที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรพิเศษไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการบริหารสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดในอุตสาหกรรม
ทางด้าน ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาในอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งถือเป็นระดับกำไรที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนก่อสร้างและค่าใช้จ่ายทางการตลาดได้เป็นอย่างดี ส่วน แสนสิริ สร้างปรากฏการณ์ด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท จากการเน้นขายโครงการที่มี Margin สูง
เทรนด์ใหม่ที่ต้องจับตา: การรุกคืบของกลุ่ม Mixed-Use และ CPN
อีกหนึ่งไฮไลต์ที่มองข้ามไม่ได้คือผลงานของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากการรุกเข้าสู่ธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ในปี 2566 CPN มียอดโอนกรรมสิทธิ์เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% คิดเป็นรายได้กว่า 5,835 ล้านบาท การที่ห้างสรรพสินค้าเบอร์หนึ่งของไทยหันมาทำโครงการ คอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรติดกับห้างสรรพสินค้า กลายเป็นสูตรสำเร็จใหม่ที่เขย่าเจ้าตลาดเดิมอย่างรุนแรง เพราะพวกเขามี Ecosystem ที่สมบูรณ์แบบในการดึงดูดลูกค้า
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025-2026
จากประสบการณ์ของผม เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้สู้กันที่ “จำนวนยูนิต” อีกต่อไป แต่จะสู้กันที่ “ความแม่นยำ” ในการเลือก Segment ตลาด ปัจจัยที่นักพัฒนาต้องคำนึงถึงมี 3 ด้านหลัก:
Financial Resilience: การบริหารโครงสร้างหนี้และต้นทุนทางการเงิน ในยุคที่อัตราดอกเบี้ยยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง การมีวงเงิน สินเชื่อบ้าน ที่หลากหลายและการเสนอเงื่อนไขดอกเบี้ยพิเศษร่วมกับธนาคารพันธมิตรจะเป็นกุญแจสำคัญ
Sustainability & Smart Living: ผู้ซื้อบ้านในปัจจุบันฉลาดขึ้น พวกเขาไม่ได้มองแค่ทำเล แต่ดูไปถึงค่าส่วนกลางในอนาคต การติดตั้ง Solar Cell, ระบบ EV Charger และการออกแบบบ้านประหยัดพลังงานจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ Option เสริม
The Rise of Luxury and International Demand: เนื่องจากกำลังซื้อในประเทศระดับล่างยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่จากปัญหาหนี้ครัวเรือน ผู้ประกอบการจะหันไปโฟกัส อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี และการดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติมากขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องสูงและมักซื้อด้วยเงินสด
สรุปบทเรียนสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังจะกู้ซื้อบ้าน
ตัวเลขผลประกอบการในปีที่ผ่านมาบอกเราว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วง “Natural Selection” หรือการคัดเลือกโดยธรรมชาติ บริษัทที่สายป่านสั้นหรือ Product ไม่ตอบโจทย์จะค่อยๆ หายไปจากตลาด ในขณะที่ยักษ์ใหญ่จะยิ่งแข็งแกร่งขึ้นจากการกินส่วนแบ่งตลาด (Market Share) ของรายเล็ก
สำหรับใครที่วางแผนจะ กู้ซื้อบ้าน ในช่วงปี 2025-2026 นี้ ผมแนะนำให้ตรวจสอบความพร้อมทางการเงินอย่างละเอียด เนื่องจากธนาคารยังคงเข้มงวดกับภาระหนี้ DSR (Debt Service Ratio) แต่ในวิกฤตก็มีโอกาส เพราะในช่วงที่ตลาดชะลอตัวเช่นนี้ คือช่วงเวลาทองที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงสุด ทั้งในแง่ของส่วนลด ของแถม และข้อเสนอพิเศษจากดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการเร่งระบายสต็อก
ส่วนในแง่ของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การเลือกสินทรัพย์ที่มีคุณภาพในทำเลที่มี Real Demand เช่น แนวรถไฟฟ้าสายหลักหรือใกล้แหล่งงานระดับโลก ยังคงเป็นทางเลือกที่สร้างผลตอบแทนได้ดีในระยะยาว ทั้งในรูปแบบของ Capital Gain และ Rental Yield
ต้องการปรึกษาเจาะลึกทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผนการลงทุนเพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุดในปี 2026?
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจที่มองหาโอกาสในการขยายพอร์ต หรือเป็นผู้ซื้อที่ต้องการคำแนะนำด้าน สินเชื่อบ้าน และการเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุด เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาด้วยประสบการณ์มืออาชีพกว่า 10 ปี ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์เจาะลึกรายพื้นที่และสิทธิพิเศษก่อนใครในการเข้าถึงดีลอสังหาฯ ระดับพรีเมียมที่หาไม่ได้จากที่ไหน!
