เจาะลึกภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตความเชื่อมั่น?
ปี 2566 นับเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย แม้เราจะตั้งความหวังไว้สูงว่ากระแสความต้องการที่เริ่มฟื้นตัวจากปี 2565 จะส่งต่อแรงส่ง (Momentum) ให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ยังคงยืดเยื้อตลอดทั้งปี แม้ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งมักเป็นไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ตัวเลขกลับไม่เป็นไปตามเป้า ซึ่งส่งผลต่อเนื่องถึงความกดดันในภาพรวมตลอดปี 2567 ที่ผ่านมา
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมข้อมูลเจาะลึกผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET) จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าท่ามกลางกระแสลมต้านที่พัดแรง ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมินี้
บทวิเคราะห์รายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่เราวิเคราะห์พบว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่เมื่อลงรายละเอียดจะพบว่า 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับภาวะถดถอยของรายได้ในระดับเกิน 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ต่างเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการสต็อกและยอดขาย
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่กลุ่ม บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ (Top 10) ก็ยังได้รับผลกระทบ โดย 5 ใน 10 บริษัทมียอดรายได้รวมลดลง รวมถึงแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ติดลบไปถึง -18% หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่ในเซกเมนต์บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมอย่าง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ต่างก็มียอดรายได้ที่ปรับตัวลดลงจากปีที่ผ่านมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริพลิกโฉมขึ้นเป็นเบอร์ 1
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวม (Total Revenue) ในปี 2566 แชมป์เปี้ยนที่สามารถก้าวขึ้นมาครองอันดับ 1 คือ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะเอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสี ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในแง่ของ การลงทุนอสังหาฯ รายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เนื่องจากบางบริษัทมีรายได้จากส่วนงานอื่นเข้ามาช่วยพยุงสถานะ หากเราโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ภาพจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของความสำเร็จ
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นรายได้หลักจากการดำเนินงานจริงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัททำได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัว
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยรักษาตำแหน่งเบอร์ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น
จุดที่น่าจับตามองในตลาดปีที่ผ่านมาคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่โชว์ฟอร์มแกร่งด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% และบริษัทที่สร้างเซอร์ไพรส์ได้มากที่สุดคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งหลังจากที่หันมาจับกลุ่มพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างจริงจัง สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นการขยับตัวที่น่าจับตาในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะตัวจริง”
กำไรคือคำตอบสุดท้ายของการดำเนินธุรกิจ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสม บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
หากมองถึงผลกำไรสูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขดังกล่าวได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กว่า 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) จะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทนที่ทันที
ที่น่าชื่นชมคือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิไปได้ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นดัชนีชี้วัดถึงประสิทธิภาพการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยมภายใต้สภาวะตลาดที่ยากลำบาก
ก้าวต่อไปของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
การที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 เผชิญกับความท้าทาย ทั้งในแง่ของภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่ปัจจัยชั่วคราว แต่คือ “ความปกติใหม่” (New Normal) ที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการวางแผนการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2567-2568 ผมแนะนำให้พิจารณาจาก “ความมั่นคงของกระแสเงินสด” และ “ความแข็งแกร่งของงบการเงิน” เป็นที่ตั้ง ก่อนตัดสินใจเลือกโครงการจากดีเวลลอปเปอร์รายใดก็ตาม การวิเคราะห์ผลงานย้อนหลังแบบเจาะลึกไม่ใช่แค่เพียงเรื่องของตัวเลข แต่คือการดู “ภูมิคุ้มกัน” ของบริษัทนั้นๆ ในวันที่ตลาดไม่ได้เป็นใจ
หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด หรือมองหาโอกาสการลงทุนในโครงการที่มีคุณภาพและมีศักยภาพในการเติบโตสูง ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและช่วยให้คุณก้าวข้ามทุกความเสี่ยงได้อย่างมั่นใจ เริ่มต้นก้าวแรกสู่อิสรภาพทางการเงินผ่านการลงทุนที่ชาญฉลาดกับเราวันนี้ครับ
