เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กคอร์ปปี 2566 สู่ทิศทางตลาดปี 2568
ท่ามกลางกระแสความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาคและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ปี 2566 กลายเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำในประเทศไทยอย่างแท้จริง ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามตัวเลขผลประกอบการของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอย่างใกล้ชิด เพื่อชี้ให้เห็นว่าท่ามกลางมรสุมรอบด้าน ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและทำกำไรได้อย่างยั่งยืน และใครที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ปีแห่งความท้าทายและบทเรียนสำคัญ
ต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ค่อนข้างเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนกระทั่งจบไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์กลับไม่เป็นไปตามเป้าหมาย จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกพบว่า รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ราว 1.2% ซึ่งตัวเลขนี้สะท้อนชัดเจนว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้ขึ้นอยู่กับเพียงกลยุทธ์การขายแบบเดิมอีกต่อไป แต่ต้องอาศัยการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่แม่นยำ
ในกลุ่มที่มีผลประกอบการถดถอย เราพบว่าบริษัทขนาดกลางและใหญ่หลายแห่ง เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) หรือแม้แต่ค่ายหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ต่างได้รับผลกระทบจาก สภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซา ส่งผลให้รายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้แต่ “ยักษ์ใหญ่” ในตลาดอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังหลีกเลี่ยงผลกระทบไม่ได้ โดยรายได้รวมปรับตัวลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงระดับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น
ใครคือผู้นำตัวจริงในสมรภูมิรายได้รวม?
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งอาจรวมรายได้จากธุรกิจเช่าหรือบริการอื่นด้วย ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียด ซึ่งรายได้ของ AP อยู่ที่ 38,399 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากวิเคราะห์ลึกลงไปในเชิง การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราต้องหันไปดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เป็นหลัก ซึ่งสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของเรียลดีมานด์ได้แม่นยำกว่า ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้จากการขายปรับตัวลดลง
กลยุทธ์ที่ชนะ: เจาะรายได้จากการขายรายบริษัท
ในฟากฝั่งของรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความแข็งแกร่งในการพัฒนาโครงการแนวราบที่ยังเป็นหัวหอกหลักของบริษัท ขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ตามด้วยศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงมาตรฐานการดำเนินงานได้อย่างคงเส้นคงวาด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท
อีกหนึ่งจุดที่น่าจับตามองในแง่ของ การวางแผนการเงินอสังหาฯ คือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยังกลายเป็นดาวรุ่งที่น่าสนใจ หลังจากหันมาลุยโครงการที่อยู่อาศัยแบบเต็มตัว ทำให้รายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% จากปีที่ผ่านมา ถือเป็นการปรับพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาดและส่งผลบวกต่อภาพรวมบริษัท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งประสิทธิภาพและความอยู่รอด
ในมุมมองของนักลงทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หัวใจสำคัญคือ “บรรทัดสุดท้าย” หรือกำไรสุทธิ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง 11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการติดตัวแดง หรือขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
สำหรับผู้นำด้านกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้รวมกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) หากหักรายได้ส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (6,054 ล้านบาท) จะเบียดขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างชัดเจน สิ่งนี้สอนให้เรารู้ว่าใน ตลาดที่อยู่อาศัย ยุคใหม่ ความยืดหยุ่นในการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) คือกุญแจสำคัญสู่กำไรที่มั่นคง
มองไปข้างหน้า: การเตรียมพร้อมสำหรับปี 2568
จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ตลาดในปี 2568 จะเป็นปีที่การคัดสรรคุณภาพของ โครงการบ้านและคอนโด จะเข้มข้นกว่าเดิม นักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องพิจารณาให้มากกว่าแค่ทำเล แต่ต้องมองไปถึงสถานะการเงินของบริษัทผู้พัฒนา ความสามารถในการบริหารหนี้ และการรักษาระดับกำไรที่สะท้อนถึงการเติบโตที่แท้จริง ไม่ใช่แค่การปั่นรายได้จากยอดโอนชั่วคราว
ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยยังมีความผันผวนและการกู้สินเชื่อบ้านทำได้ยากขึ้น การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์กับบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่งและมีกระแสเงินสดที่มั่นคง จะช่วยลดความเสี่ยงในการทิ้งโครงการหรือคุณภาพการก่อสร้างที่ต่ำกว่ามาตรฐาน
หากคุณกำลังวางแผนก้าวเข้าสู่การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือเพื่อการลงทุนระยะยาว ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาเจาะลึกงบการเงินและศักยภาพของแต่ละบริษัทให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน หากท่านต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดหรือต้องการคัดกรองอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนดีเยี่ยมในปีนี้ ติดต่อเราเพื่อปรึกษากับทีมงานผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับพอร์ตของท่านวันนี้ครับ!
