บทวิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางใหม่ในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญอีกครั้ง จากที่เคยคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะเป็นตัวช่วยผลักดันให้ตลาดเติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เริ่มต้นจากการรอคอยความชัดเจนทางการเมืองช่วงก่อนเลือกตั้ง ไปจนถึงความท้าทายจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” กลับไม่คึกคักอย่างที่คาดหวัง และส่งต่อความกดดันมายังปี 2567 ที่ผู้ประกอบการยังคงต้องเร่งปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับตลาดนี้มานานกว่าทศวรรษ ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) รวม 41 บริษัท คือกระจกบานสำคัญที่สะท้อนให้เห็นว่า ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในเกมที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ส่องรายได้รวม: สงครามแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดที่ดุเดือด
จากข้อมูลที่เราได้ทำการรวบรวม พบว่าภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์มียอดรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่เลวร้ายนัก แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 แห่งที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบเกินกว่า 20% ซึ่งรวมถึงแบรนด์ชั้นนำในตลาด หลายรายได้รับผลกระทบจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในกลุ่มระดับกลาง-ล่างที่ลดลงอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ในฝั่งของ “Top 10” ผู้เล่นหลักยังคงรักษาพื้นที่ไว้ได้ แต่ก็ต้องแลกมาด้วยกลยุทธ์การขายที่หนักหน่วง โดย “แสนสิริ” ผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์รายได้รวมด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จในการบริหารจัดการพอร์ตโครงการและการเจาะตลาดกลุ่มลักชูรีที่ยังมีกำลังซื้อ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ความแข็งแกร่ง” ที่แท้จริง
ในเชิงการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย คือหัวใจสำคัญ หากตัดรายได้อื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักออกไป ภาพลักษณ์ของผู้นำตลาดจะเปลี่ยนไปทันที โดยมูลค่ารายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% สะท้อนว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดจริง (Real Demand) มีการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
“เอพี (ไทยแลนด์)” สามารถทวงบัลลังก์ที่หนึ่งในด้านรายได้จากการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการแนวราบที่เป็นจุดแข็งสำคัญ ในขณะที่ “เอสซี แอสเสท” กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตามองที่สุดด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% และ “เซ็นทรัลพัฒนา” ที่เริ่มฉายแววความสำเร็จจากการขยายพอร์ตที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยทำรายได้เติบโตพุ่งกระฉูดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการปรับตัวเข้าสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะในเกมยาว
กำไรคือเครื่องพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน โดยในปี 2566 ผลกำไรสุทธิรวมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท ซึ่งมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ยังคงขาดทุน สะท้อนให้เห็นถึงพิษจากวิกฤตในช่วงปีที่ผ่านมาที่ยังคงไม่จางหายไป
สำหรับอันดับหนึ่งในแง่กำไรสุทธิยังคงเป็น “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ทำกำไรไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การตัดสินใจขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REIT) ช่วยรักษาสภาพคล่องและกำไรไว้ได้อย่างเหนือชั้น หากมองในมุมของการเติบโตเชิงคุณภาพ “แสนสิริ” ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรที่พุ่งทะยานถึง 42% ในขณะที่ศุภาลัยและเอพี ยังคงรักษาฐานกำไรได้อย่างมั่นคงภายใต้สภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความเสี่ยง
วิสัยทัศน์สู่ปี 2567: กลยุทธ์การปรับตัวและการเติบโต
จากประสบการณ์ 10 ปีในแวดวงนี้ ผมมองว่าในปี 2567 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับโจทย์ที่ยากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของหนี้เสีย (NPL) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต้องเฝ้าระวัง การบริหารจัดการกระแสเงินสดถือเป็นกลยุทธ์สำคัญ (High-CPC Strategy) สำหรับบริษัทที่ต้องการอยู่รอดในระยะยาว รวมถึงการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างแบบใหม่ (Pre-fab) มาใช้เพื่อคุมต้นทุนให้ได้ดีที่สุด
การปรับตัวสู่โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use Project) และการเจาะกลุ่มลูกค้า Niche Market ที่ยังมีกำลังซื้อสูง จะเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าใครจะสามารถทำกำไรได้ดีกว่าคู่แข่งในปีที่การแข่งขันสูงขึ้นเรื่อยๆ เช่นนี้
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่ต้องการก้าวทันสถานการณ์และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนมาหยุดยั้งความสำเร็จของคุณ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนและประเมินพอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด เริ่มต้นสร้างโอกาสใหม่ในธุรกิจที่อยู่อาศัยกับเราวันนี้ เพื่อให้คุณเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ชนะของตลาดในปีนี้และปีต่อๆ ไป
