เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กเนม กับบทเรียนสำคัญสู่ปี 2568
หากจะกล่าวถึงภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมา คงไม่มีคำไหนนิยามได้ดีไปกว่าคำว่า “ปีแห่งความท้าทายที่แท้จริง” หลังจากที่เราเคยวาดหวังว่าแรงเหวี่ยงจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดพุ่งทะยานต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น สถานการณ์ความผันผวนทางเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง กลายเป็นกำแพงยักษ์ที่ขวางกั้นการเติบโต ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงช่วงโค้งสุดท้ายของปี ซึ่งแม้จะเป็นฤดูกาลขาย (High Season) แต่กำลังซื้อก็ยังคงเบาบางกว่าที่คาดการณ์ไว้
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับข้อมูลการลงทุนและวิเคราะห์แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการเจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 บริษัท เพื่อถอดรหัสว่าในวิกฤตที่ทุกคนเผชิญ ใครคือตัวจริงที่ยังยืนหยัดอยู่ได้ และใครที่ต้องปรับตัวขนานใหญ่เพื่อความอยู่รอดในยุคที่การแข่งขันสูงเช่นนี้
เมื่อตัวเลขรายได้รวมส่งสัญญาณเตือน
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า 41 บริษัทมหาชน ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ -1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกเข้าไปในรายบริษัท จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง
ในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR), คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD), ไรมอน แลนด์ (RML), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) และไซมิส แอสเสท (SA) ซึ่งทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีชื่อเสียงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงสภาวะตลาดที่ซบเซาไปได้ แม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” บิ๊กเนมระดับตำนานยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่สำคัญสำหรับนักลงทุน
ส่องกล้องดู “แชมป์” รายได้รวม 2566
แม้ตลาดจะซบเซา แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถทำรายได้รวมได้โดดเด่นที่สุด ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12%
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อตัดรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายหลักออกไป และวัดกันที่ รายได้จากการขาย (Property Sales Revenue) เพียงอย่างเดียว ภาพของการแข่งขันจะชัดเจนขึ้นมาก รายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% สะท้อนให้เห็นว่า “กำลังซื้ออสังหาฯ” ของผู้บริโภคจริงลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลยุทธ์การขาย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิอสังหาฯ?
หากโฟกัสที่การขายโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลัก เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาในอันดับที่ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ซึ่งก้าวเข้าสู่สนาม โครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว และสามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นการขยายพอร์ตโฟลิโอจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate) สู่ที่อยู่อาศัยที่ประสบความสำเร็จอย่างงดงาม
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของบริษัท
ในโลกของธุรกิจ รายได้ที่สูงอาจไม่สำคัญเท่ากับ “กำไร” เพราะบริษัทที่บริหารจัดการต้นทุนได้ดีคือผู้ที่จะผ่านพ้นวิกฤตไปได้ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีที่ผ่านมา โดยมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน
ในบรรดาบริษัทที่มีกำไรสูงสุด “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษาอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ (การขายโรงแรมเข้ากองทุน) หากไม่มีจุดนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่มีกำไรจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาด
แนวโน้มและการปรับตัวสู่ปี 2568
สำหรับผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือนักพัฒนาโครงการ ต้องตระหนักว่า “ยุคทองที่เน้นปริมาณได้ผ่านพ้นไปแล้ว” ปี 2568 จะเป็นปีแห่งความแม่นยำ (Precision) บริษัทที่อยู่รอดจะต้องมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีการบริหารกระแสเงินสดที่เป็นเลิศ และที่สำคัญที่สุดคือการเลือกกลุ่มเป้าหมายที่ยังมีกำลังซื้อจริง เช่น บ้านระดับบน (Luxury Segment) หรือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลทองที่เน้นการอยู่อาศัยระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการทำความเข้าใจทิศทางตลาดเพื่อวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยให้คุ้มค่าที่สุดในยุคที่ดอกเบี้ยยังคงผันผวน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะขาดข้อมูลที่ลึกซึ้ง
ก้าวต่อไปเพื่อความสำเร็จของคุณ: หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกศักยภาพโครงการ หรือปรึกษาทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของคุณแม่นยำที่สุดในปีนี้ ติดต่อทีมงานที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับรายงานสรุปข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำรายโครงการได้ทันที!
