ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แรงส่งที่คาดหวังจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 อันเปรียบเสมือนการ “take off” ของภาคธุรกิจ ได้ถูกชะลอความเร็วลงอย่างน่าใจหาย สภาวะตลาดกลับเข้าสู่ช่วงของการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีปัจจัยการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่เป็นตัวเร่ง และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมตลาดก็ยังคงสะท้อนความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจถึงภาพรวมผลการดำเนินงานและศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดอันผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย บทวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นถึงบริษัทที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และผู้ที่ยังคงเผชิญแรงกดดันจากการดำเนินงานในปี 2566 นี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความเปราะบางกระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท พบว่ามีการหดตัวเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นถึงภาพที่น่ากังวลยิ่งขึ้น เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City ปัจจุบันคือ Grandis)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดจำนวนมาก มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และในจำนวนนี้ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายฐานธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการรับรู้รายได้ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด แม้การสร้างรายได้จะสำคัญ แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากพอ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญอย่างมีกลยุทธ์
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับสภาวะที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในตลาดที่แข่งขันสูงนี้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ และปัจจัยที่มีผลต่อความสำเร็จ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาดยิ่งขึ้น
พร้อมหรือยังที่จะก้าวต่อไปอย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้ คือก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคตอันใกล้ หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะเคียงข้างคุณในทุกก้าวของการเดินทางในโลกอสังหาริมทรัพย์ไทย
