บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และอนาคตที่ต้องจับตา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดนี้มานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก แม้จะมีความคาดหวังจากแรงส่งของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับสภาวะที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เราได้เจาะลึกเพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยการแข่งขันนี้
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: สัญญาณชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siam Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท รายได้กลับลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sand Siri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ทิ้งห่างอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ในอันดับสี่ ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท ปิดท้าย Top 5 ด้วย Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายมีความสำคัญยิ่งยวด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากธุรกิจอื่นนอกเหนือจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท จะมีการปรับเปลี่ยนไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างน่าใจหาย เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดในฐานะผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Siri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Siri ถือเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับสาม ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) ติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการสร้างมูลค่า
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งให้ LH ครองแชมป์ หากไม่มีปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน โดย SPALI เฉือนชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Siri (SIRI) ในอันดับสี่ มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่คำนึงถึงความคุ้มค่าและฟังก์ชันการใช้งานเป็นหลัก รวมถึงปัจจัยภายนอกอื่นๆ ล้วนมีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องพิจารณาอีกมาก เช่น มูลค่าที่ดินในกรุงเทพฯ, โครงการบ้านจัดสรร, คอนโดมิเนียม, อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties), และแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ หรือ ภูเก็ต ที่อาจมีพลวัตที่แตกต่างกันไป
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจหรือมีส่วนเกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้บริโภค การทำความเข้าใจแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจและวางแผนสำหรับอนาคต
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์, วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด, หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะสามารถร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนให้กับทุกการลงทุนของคุณ
