วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกและแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ นำโดยความผันผวนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงและผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจภาพรวมของผลการดำเนินงานบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน
Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 และระบุ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงในอัตราสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งหลัก
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นมาตรวัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากเป็นตัวสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและยอดขายโครงการที่แท้จริง การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจทำให้สับสนได้ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำในตลาดรายได้จากการขาย: AP (Thailand) นำทัพ
เมื่อพิจารณาถึงยอดขายที่เป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ก็ตาม
Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลงก็ตาม ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Fraser Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: มาตรฐานสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถทำกำไรได้จริง เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: การผสมผสานระหว่างธุรกิจหลักและโอกาส
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนการเติบโตนี้มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้ โดยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ในอันดับ 3 ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri เติบโตอย่างก้าวกระโดดในด้านกำไรสุทธิ โดยอยู่ที่อันดับ 4 ด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบฉิวเฉียด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ที่ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและการปรับตัวสู่ยุคใหม่
ข้อมูลที่ได้จากการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่รุนแรง และแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกหลายประการ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ทั้งอัตราดอกเบี้ย นโยบายรัฐบาล และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับบริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที การให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างเข้มงวด การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการดำเนินงาน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถปรับตัวและเติบโตต่อไปได้ แม้จะต้องเผชิญกับอุปสรรคก็ตาม การศึกษาข้อมูลและบทวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สามารถมองเห็นภาพรวม วางแผนกลยุทธ์ และตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่มีศักยภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการนำพาธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จ.
