ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566
จากข้อมูลการสำรวจของ Property Mentor บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญแรงกดดัน
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ติดลบประมาณ 28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ลดลง 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งทำผลงานได้ดีกว่า AP (Thailand) (AP) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (ภายใต้ชื่อเดิม Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวัดผลด้วย “รายได้จากการขาย” – มุมมองที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการวัดผลที่สะท้อนความแข็งแกร่งและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Siri Public Company Limited (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท (SIRI เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%) Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ที่อันดับ 8 Quality Houses Public Company Limited (QH) ซึ่งมักจะปรากฏอยู่ในรายชื่อนี้อย่างสม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Public Company Limited (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
การวัดผลกำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะมากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่สามารถนำกลับเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับ 3
Siri Public Company Limited (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน และแนวโน้มในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากต่อเนื่อง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมเชื่อว่าการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ และการสร้างพันธมิตรที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สามารถฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นเจ้าของธุรกิจที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อปรับกลยุทธ์ให้ก้าวทันสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เราพร้อมเสมอที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และความเชี่ยวชาญเพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดที่สุดในทุกสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
