เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2566 ภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยมิอาจกล่าวได้ว่าสดใส ตลาดที่เคยคาดหวังแรงส่งอันแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับพบเจอภาวะชะลอตัวอันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งสำคัญในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง สถานการณ์ดังกล่าวได้ส่งทอดความท้าทายมาจนถึงปี 2567 ซึ่งยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าผู้ประกอบการรายใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อทำการวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 อย่างละเอียด ซึ่งจะเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างและศักยภาพในการแข่งขันที่แท้จริงของผู้เล่นแต่ละราย
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้น คือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ร่วงลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ปี 2566: ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย ในขณะที่ Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการและกลยุทธ์การขายอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า เพราะหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของผู้นำย่อมเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายด้าน มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย ปี 2566: ความแข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายเป็นบวกได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จเป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตเป็นบวกอย่างโดดเด่นที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาเงียบๆ แต่ก็สามารถติด Top 10 ได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ที่น่าประทับใจ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นอกเหนือจากธุรกิจศูนย์การค้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จในการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ ปี 2566: เบื้องหลังการเติบโตที่ไม่ธรรมดา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถขึ้นมาเป็นผู้นำได้ โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 3 Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality Houses (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญในปี 2566 เป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์หลากหลายมาปรับใช้เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ไปที่ความท้าทายที่อาจจะยังคงอยู่ แต่ในขณะเดียวกัน โอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและนำเสนอบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ ย่อมยังคงมีอยู่เสมอ การบริหารจัดการต้นทุน, นวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ, การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการตลาด, รวมถึงการทำความเข้าใจพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตต่อไป
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการพัฒนาและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นสำคัญ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนก้าวต่อไปสำหรับความสำเร็จในอนาคตของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลง.
