D0502279 แผนล บจ บสาม เจ าช #ตอนแรก part2 | Osman Kohl

วิเคราะห์เจาะลึก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568: เมื่อ “บิ๊กแบรนด์” กินรวบ 71% ผู้ซื้อและนักลงทุนต้องปรับตัวอย่างไร? ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการที่อยู่อาศัยและการลงทุนมากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งมาจนถึงยุคโควิด-19 ต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 (2025) และทิศทางที่จะส่งผลต่อไปยังปี 2569 (2026) นั้น เป็นปีแห่งการ “คัดกรองผู้รอดชีวิต” อย่างแท้จริง ข้อมูลล่าสุดจาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้สะท้อนภาพความเป็นจริงที่น่าตกใจ แต่ไม่เกินความคาดหมาย นั่นคือปรากฏการณ์ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” ที่ชัดเจนที่สุดในรอบหลายปี วันนี้ผมจะพาเจาะลึกไส้ในของข้อมูลชุดนี้ ไม่ใช่แค่ดูตัวเลข แต่เพื่ออ่านเกมให้ออกว่า ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังมีความผันผวน ใครคือผู้นำตัวจริง และผู้บริโภคอย่างเราควรวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด อย่างไรให้คุ้มค่าที่สุด สถานการณ์ภาพรวม: ตลาดหดตัวแต่ “ราคา” กลับพุ่งสวนทาง หากมองภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ในช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งถือเป็นสมรภูมิหลักที่มีมูลค่าสูงสุดในประเทศไทย เราพบตัวเลขที่น่าสนใจมาก คือมีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 15,452 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 110,820 ล้านบาท ตัวเลขนี้บอกอะไรเรา? เมื่อนำมูลค่ามาหารด้วยจำนวนหน่วย เราจะพบ “ราคาเฉลี่ยต่อหน่วย” อยู่ที่ประมาณ 7.172 ล้านบาท ตัวเลขนี้ถือว่าสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์ที่ชัดเจนว่า ผู้พัฒนาอสังหาฯ กำลังหนีตายจากตลาด Mass (ราคา 3-5 ล้านบาท) ที่กำลังเผชิญวิกฤต สินเชื่อบ้าน หรือ Rejection Rate ที่สูงลิ่วจากธนาคาร ในยุคที่หนี้ครัวเรือนสูงและแบงก์ชาติเข้มงวดเรื่องการปล่อยกู้ กลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างจึงถูกปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับพอร์ตสินค้า หันไปจับตลาดกลุ่ม “Real Demand” ระดับบน หรือกลุ่มบ้านหรูราคา 7-10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องทางการเงินสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า การครองตลาดแบบเบ็ดเสร็จของ 10 บิ๊กแบรนด์ ความน่ากลัว (หรือความแข็งแกร่ง) ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 คือการกระจุกตัวของส่วนแบ่งการตลาด ข้อมูลระบุชัดเจนว่า 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กินรวบส่วนแบ่งตลาดไปเกือบ 3 ใน 4 ของทั้งหมด เมื่อเจาะดูในรายละเอียด เราจะเห็นความได้เปรียบเสียเปรียบที่ชัดเจน: ด้านจำนวนหน่วย (Units): จากการเปิดตัวทั้งหมด 15,452 หน่วย เป็นของ 10 บิ๊กแบรนด์ไปแล้วถึง 10,324 หน่วย หรือคิดเป็น 67% ด้านมูลค่าการลงทุน (Value): จากมูลค่ารวม 110,820 ล้านบาท เป็นของกลุ่มบิ๊กแบรนด์ถึง 72,219 ล้านบาท หรือคิดเป็น 71% นี่คือเครื่องยืนยันว่า ผู้ประกอบการรายย่อยหรือรายกลาง แทบจะไม่มีที่ยืนในสมรภูมิกรุงเทพฯ และปริมณฑลอีกต่อไป การเข้าถึงแหล่งเงินทุน (Project Finance) ต้นทุนการก่อสร้าง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้รายใหญ่ได้เปรียบอย่างมหาศาล “แสนสิริ” แชมป์ด้านจำนวนหน่วย: กลยุทธ์การกระจายความเสี่ยง ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 หากวัดกันที่ “จำนวน” หรือ Volume ต้องยกตำแหน่งแชมป์ให้กับ บมจ.แสนสิริ ที่เปิดตัวสูงสุดถึง 1,847 หน่วย (12% ของตลาด) จาก 7 โครงการ มูลค่ารวม 10,519 ล้านบาท การที่แสนสิริเปิดตัวจำนวนหน่วยมากที่สุด สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามในการรักษา Market Share ในหลากหลายเซกเมนต์ แม้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยจะอยู่ที่ประมาณ 5.69 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาด (7.17 ล้านบาท) เล็กน้อย แต่สิ่งนี้แสดงว่าแสนสิริยังคงมองเห็นโอกาสในกลุ่มคนรุ่นใหม่และกลุ่ม Middle Class ที่ยังพอมีกำลังซื้อ หากมีการทำแคมเปญการตลาดและโปรโมชั่นร่วมกับธนาคารเพื่อช่วยเรื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้อย่างมีประสิทธิภาพ อันดับรองลงมาในแง่จำนวนหน่วย ได้แก่ เอพี (ไทยแลนด์), แอสเซทไวส์, พฤกษา เรียลเอสเตท และ เอสซี แอสเสท ตามลำดับ ซึ่งการที่ แอสเซทไวส์ (AssetWise) ติดอันดับ 3 สะท้อนถึงความมาแรงในตลาดคอนโดมิเนียมใกล้สถานศึกษา (Campus Condo) ที่ยังเป็น Niche Market ที่แข็งแกร่ง “เอพี (ไทยแลนด์)” แชมป์ด้านมูลค่า: เจาะตลาดบ้านแพง หากมองในมุมของเม็ดเงิน หรือ Value ผู้นำที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ครึ่งปีแรกคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ด้วยมูลค่าการเปิดตัวสูงถึง 21,085 ล้านบาท คิดเป็นส่วนแบ่ง 19% ของมูลค่าตลาดรวม จุดที่น่าสนใจคือ เอพีเปิดตัวจำนวน 1,661 หน่วย แต่ทำมูลค่าได้มหาศาล ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.694 ล้านบาท ตัวเลขนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดเกือบเท่าตัว! สิ่งนี้บอกอะไรกับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน? มันบอกว่า เอพี (ไทยแลนด์) กำลังมุ่งเน้นไปที่ตลาด “บ้านเดี่ยวหรู” และ “บ้านแฝดระดับพรีเมียม” อย่างเต็มตัว เพื่อเลี่ยงปัญหากู้ไม่ผ่านในกลุ่มทาวน์โฮมราคาถูก และตอบโจทย์กลุ่ม Wealth ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่ให้พื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ในทำเลศักยภาพ กลยุทธ์นี้ถือว่า “ถูกที่ ถูกเวลา” ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มักซื้อด้วยเงินสด หรือมีเครดิตที่ดีเยี่ยม ปรากฏการณ์ “ซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่” และค่าเฉลี่ยที่พุ่งทะยาน สีสันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ที่จะไม่พูดถึงไม่ได้ คือการขยับเพดานราคาของกลุ่ม Ultra-Luxury ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นตัวเลขที่น่าตื่นตะลึงจาก บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่แม้จะเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 45 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 4,559 ล้านบาท นั่นหมายความว่า ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 101.3 ล้านบาท! นี่ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการขาย Lifestyle และ Asset Class สำหรับกลุ่มมหาเศรษฐี (High Net Worth Individuals) การพัฒนาโครงการระดับนี้ต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะตัว (Craftsmanship) และทำเลที่หายาก (Rare Item) ซึ่งเมเจอร์ฯ ทำได้ดีเสมอมา ในขณะเดียวกัน บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษามาตรฐาน “เจ้าตลาดบ้านหรู” ด้วยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในครึ่งปีแรกที่ 20.627 ล้านบาท สูงที่สุดในกลุ่ม Top 10 (หากไม่นับเมเจอร์ฯ ที่เป็นกรณีพิเศษ) สะท้อนความเชื่อมั่นในแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ลูกค้ากลุ่มนี้ซื้อเพราะความไว้วางใจในคุณภาพและการบริการหลังการขาย ซึ่งเป็นจุดแข็งที่ Land & Houses สั่งสมมานาน ทางด้าน บมจ.เอสซี แอสเสท (SC Asset) อีกหนึ่งผู้นำตลาดบ้านหรู แม้ครึ่งปีแรกราคาเฉลี่ยจะอยู่ที่ 11.843 ล้านบาท เนื่องจากการผสมพอร์ตคอนโดมิเนียมเข้าไป แต่ไฮไลท์สำคัญคือการเตรียมเปิดตัวแบรนด์ “SONLE Residences” ในครึ่งปีหลัง ที่มีราคาขายสูงถึง 260-400 ล้านบาท (เพียง 5 หลัง) ซึ่งจะดึงให้ราคาเฉลี่ยของตลาดในช่วงปลายปีพุ่งสูงขึ้นไปอีก และจะเป็น Benchmark ใหม่ของวงการอสังหาฯ ไทย ทิศทางและแนวโน้มสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน จากข้อมูลข้างต้น ผมขอสรุปแนวโน้มและคำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ดังนี้: ยุคทองของตลาดผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Cash is King): หากคุณมีเครดิตดี หรือมีเงินสด ช่วงนี้คือโอกาสทองในการต่อรองราคา โดยเฉพาะในตลาดรีเซล (Resale) หรือโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to Move) ผู้ประกอบการหลายรายพร้อมมอบส่วนลดและของแถมแบบจัดเต็มเพื่อปิดการขายและระบายสต็อก การเลือกทำเลต้องแม่นยำ (Location Selection): ในเมื่อราคาเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น การเลือกทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต (Capital Gain) จึงสำคัญมาก มองหาทำเลที่มีโครงข่ายคมนาคมใหม่ๆ หรือส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดใช้บริการ เพราะที่ดินในเมืองเริ่มหายากและแพงเกินกว่าจะทำโครงการราคาจับต้องได้ ระวังเรื่องการกู้สินเชื่อ (Mortgage Planning): สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่ต้องการซื้อบ้านราคา 3-7 ล้านบาท ควรเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงามอย่างน้อย 6-12 เดือน และลดภาระหนี้สินอื่นให้ได้มากที่สุด เพราะเกณฑ์การพิจารณา สินเชื่อบ้าน ของธนาคารในปี 2568-2569 จะยังคงเข้มงวดมาก การยื่นกู้ร่วมหรือการหาโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษจึงเป็นกลยุทธ์ที่จำเป็น จับตาคอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly): เทรนด์นี้ยังคงแรงต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มคนรุ่นใหม่และกลุ่ม LGBTQ+ โครงการที่รองรับไลฟ์สไตล์นี้ (เช่น โครงการของ เมเจอร์ฯ หรือ ออริจิ้นฯ) มักจะมีอัตราการขายต่อและปล่อยเช่าที่ดีกว่าโครงการทั่วไป ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ (Brand Credibility): จากสัดส่วนตลาดที่รายใหญ่กินรวบ 71% เป็นสัญญาณเตือนว่า การซื้อโครงการจากรายย่อยมีความเสี่ยงสูงขึ้นในเรื่องสภาพคล่องและการก่อสร้างให้แล้วเสร็จ การเลือกซื้อจาก Top 10 แบรนด์ที่กล่าวมา (เช่น เอพี, แสนสิริ, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์) จะช่วยลดความเสี่ยงตรงนี้ได้มาก บทสรุป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568 ไม่ใช่ปีที่เลวร้าย แต่เป็นปีแห่งการ “ปรับฐาน” สู่ความจริงใหม่ ราคาที่อยู่อาศัยจะไม่ลดลงมีแต่จะปรับตัวขึ้นตามต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง การที่บิ๊กแบรนด์หันมาเล่นตลาดบนมากขึ้น เป็นเครื่องยืนยันว่า Demand ในกลุ่มนี้ยังมีอยู่จริงและแข็งแกร่ง สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวสุดหรู คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง หรือทาวน์โฮมทำเลดี การมีข้อมูลที่ลึกและรอบด้านคืออาวุธที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจ อย่าดูแค่ราคาหน้าสัญญา แต่ให้ดูถึงความคุ้มค่าในระยะยาว ชื่อเสียงของผู้พัฒนา และสภาพคล่องในอนาคต หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการคว้าสินทรัพย์ชิ้นงามในจังหวะที่ดีที่สุด หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผน สินเชื่อบ้าน และการเลือกโครงการที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคุณ คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญ และค้นหาข้อเสนอสุดพิเศษสำหรับโครงการบ้านและคอนโดใหม่ปี 2568 ได้ทันที!