เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่ท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขาขึ้นขาลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษที่แตกต่างออกไป ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตพุ่งทะยาน แต่เป็นปีแห่งการ ประคองตัวบนสมดุลใหม่ ซึ่งหมายถึงการค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างระมัดระวังหลังจากผ่านจุดที่ท้าทายที่สุดมาแล้ว
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบอันหนักหน่วงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เราเผชิญกับสารพัดปัจจัยลบ ตั้งแต่ความผันผวนทางเศรษฐกิจในระดับมหภาค ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่สร้างความเสียหายเป็นวงกว้าง ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ และสถานการณ์ความไม่สงบตามแนวชายแดน ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
เมื่อก้าวสู่ปี 2569 สถานการณ์ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ หลายฝ่ายจึงคาดการณ์ว่าจะเป็นปีที่เราต้องร่วมกันประคองเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวเดินต่อไปอย่างมั่นคง
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ: กำลังซื้ออ่อนแอ สินเชื่อเข้มงวด หนี้ครัวเรือนสูง
ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จะยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการ ประการแรกคือ กำลังซื้อที่อ่อนแอ ผู้บริโภคยังคงระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนก้อนใหญ่เช่นอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจและภาระหนี้สินที่มีอยู่
ประการที่สองคือ ท่าทีที่เข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีแนวโน้มลดลง แต่ธนาคารยังคงพิจารณาอนุมัติสินเชื่ออย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องมีการก่อสร้างอาคารทั้งหลังในคราวเดียว ทำให้การพึ่งพาสินเชื่อโครงการ (Project Financing) อาจไม่ใช่เรื่องง่ายนัก สำหรับผู้ประกอบการรายย่อย การเข้าถึงแหล่งเงินทุนภายนอก เช่น การออกหุ้นกู้ ก็อาจมีข้อจำกัดมากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนเองก็มีความระมัดระวังในการตัดสินใจ
ประการที่สามคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อและส่งผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค ทำให้สถาบันการเงินต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรัดกุมมากขึ้น
การแข่งขันด้านอุปทาน: ไม่รุนแรง แต่ต้องลงทุนอย่างมีกลยุทธ์
แม้ว่าจะมีผู้ประกอบการบางรายที่มองว่าการแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ในปี 2569 อาจไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ประกอบกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 ก็อาจเป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการรายเดิมได้ปรับกลยุทธ์ในการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง
อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการจะสามารถลงทุนได้อย่างเต็มที่ แต่กลับเป็นช่วงเวลาที่ต้อง ลงทุนอย่างระมัดระวัง และ บริหารสภาพคล่องให้ดีที่สุด การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับ กำลังซื้อจริง ของตลาด การทำความเข้าใจกลุ่มเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง การออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการตั้งราคาที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
การคาดการณ์จากผู้เชี่ยวชาญ: ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่
ผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ภาพรวมของทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ไว้ดังนี้:
นายอธิป พีชานนท์ (นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร) มองว่าปี 2569 จะไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้องใช้ความ “อึด-ทน” ต่อสภาพเศรษฐกิจที่อาจยังซึมๆ กำลังซื้อไม่ดี และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดสินเชื่อ แม้การลดดอกเบี้ยก็อาจไม่ช่วยมากนัก เนื่องจากคาดการณ์การเติบโตของ GDP อยู่ในระดับต่ำ (1.5-1.8%) ผู้ประกอบการจึงต้องระมัดระวัง ไม่ประมาท และลงทุนโดยรอบคอบ พร้อมทั้งรักษา สภาพคล่องที่ดี ไว้
เขาเปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ อาจจะต้องปรับภารกิจให้เบาลง สะท้อนถึงภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การแก้ปัญหาต้องเริ่มจากภาพใหญ่ โดยภาครัฐควรใช้จ่ายงบประมาณอย่างเหมาะสม และส่งเสริมให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในโครงการภาครัฐผ่านรูปแบบ PPP (Public-Private Partnership)
นายอิสระ บุญยัง (นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร) ชี้ให้เห็นว่า ตัวเลขที่ลดต่ำลงอย่างมากในปี 2568 ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ การโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อรายย่อย อาจกลายเป็น ปัจจัยบวก ในปี 2569 เมื่อฐานต่ำ การเติบโตเล็กน้อยก็จะดูมีนัยสำคัญ เขาคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะบวก 5-10% เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะกลับมาแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม เขายังคงมองว่าปี 2569 เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” การฟื้นตัวจะมาจากฐานที่ต่ำ
นายสุนทร สถาพร (นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร) นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เขาเน้นย้ำว่าเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพ และความไม่แน่นอน ซึ่งส่งผลให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว
ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “Upskill” สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศของตลาด โดยควรปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ
เขายังกล่าวถึง “สินเชื่อ” ว่าเป็นคอขวดสำคัญ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงถึง 40% ควรมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt และ Risk-Based Interest นอกจากนี้ ภาครัฐควรมีบทบาทในการ พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น โดยสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต (นายกสมาคมอาคารชุดไทย) มองว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะ ไม่กลับไปดีเหมือนเดิมอีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข เขาเรียกร้องให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมและการแก้ปัญหาหนี้ทั้งระบบ
เขาเน้นว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ หากภาคส่วนนี้ล้มลง อาจฉุดอีกหลายธุรกิจให้ล้มตามไปด้วย แม้การลดดอกเบี้ยและมาตรการรัฐจะช่วยประคองอยู่บ้าง แต่การจะฟื้นตัวกลับไปเหมือนเดิมคงไม่ได้ GDP ควรขยับขึ้นจาก 1-2% ไปสู่ 3-5% เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ (นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) มีมุมมองที่ค่อนข้างระมัดระวัง โดยมองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ ต้องรอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษีระหว่างประเทศยังไม่ชัดเจน และสถานการณ์ชายแดนยังคงเป็นปัจจัยกดดัน
เขายังแสดงความกังวลเกี่ยวกับ บริษัทใหญ่ออกหุ้นกู้ ว่าอาจเปรียบเสมือนการตั้งวงแชร์ หากเศรษฐกิจสะดุดและไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้ จะกระทบถึงบริษัทรายเล็ก
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ทุกฝ่ายต่างเชื่อว่าผู้ประกอบการจะร่วมกัน พยุงให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม โดยอาศัยประสบการณ์จากบทเรียนอันโหดหินในปี 2568 ที่ผ่านมา
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: กลยุทธ์บนความรอบคอบ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญข้างต้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบและยืดหยุ่น:
เน้นกำลังซื้อจริง: ทำความเข้าใจกลุ่มเป้าหมายและความสามารถในการผ่อนชำระจริง ปรับขนาดโครงการและราคาให้สอดคล้อง
บริหารสภาพคล่อง: รักษาเงินสดสำรองให้เพียงพอ และบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ
การพัฒนาที่ยั่งยืน: พิจารณาการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building, Low Carbon Living) ซึ่งจะเป็นเทรนด์ที่ได้รับความสนใจมากขึ้น
การประเมินความเสี่ยง: วิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจ การเมือง และกฎระเบียบอย่างรอบด้าน
การร่วมมือ: มองหาโอกาสในการร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วน การเลือกทำเลที่มีศักยภาพในระยะยาว และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การลงทุนในช่วงเวลาที่ตลาดอยู่ในช่วงของการประคองตัวและฟื้นตัวบนสมดุลใหม่ อาจเป็นโอกาสในการได้มาซึ่งสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่น่าสนใจ แต่ต้องมาพร้อมกับการวางแผนที่รัดกุมและกลยุทธ์การลงทุนที่ชาญฉลาด
ปี 2569 จะเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การประคองตัวอย่างมีวินัย การมองการณ์ไกล และการสร้างรากฐานที่มั่นคง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จท่ามกลางความท้าทายนี้
