ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: เทรนด์กำลังซื้อปี 2569 และโอกาสของกลุ่มทุนชั้นนำ
กรุงเทพมหานคร, 5 มกราคม 2569 – การก้าวเข้าสู่ศักราชใหม่ปี 2569 นำมาซึ่งข้อมูลเชิงลึกอันทรงคุณค่าเกี่ยวกับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร โดย “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้เผยแพร่บทวิเคราะห์ที่ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่น่าจับตาในปีที่ผ่านมาและแนวโน้มสำหรับปีที่กำลังจะมาถึง
สรุปภาพรวมปี 2568: การปรับฐานครั้งใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการปรับฐานครั้งสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งนับเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือเข้าสู่ช่วง “Low Supply Cycle” อย่างชัดเจน ตัวเลขดังกล่าวลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่าการพัฒนาโครงการใหม่รวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ประมาณ 1 แสนล้านบาท
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการถึง 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญของตลาด
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวของซัพพลายและการมุ่งเน้นตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนซัพพลายเปิดขายใหม่ทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย กล่าว “ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth) และมีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth) ซึ่งมีอำนาจการซื้อสูงอย่างต่อเนื่อง
เทรนด์ที่น่าสนใจอีกประการคือ การเปิดพรีเซลโครงการที่อาจมีการตั้งราคาขายเป็นทางการแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัดและตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD
โอกาสสำหรับเศรษฐีและนักลงทุน: การพลิกวิกฤตเป็นโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส โดยมี 5 ข้อเสนอแนะที่สำคัญดังนี้:
โอกาสจากคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด ทำให้คอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเลใจกลางเมืองกลายเป็นที่ต้องการของผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนาในมือ หรือผู้ที่สามารถหาที่ดินศักยภาพสูงได้ โครงการระดับ “แฟลกชิป” เหล่านี้จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว
กำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความสามารถในการซื้อห้องชุดในราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร และมองหาประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เช่น โครงการ “Rare Item”, โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) และ “Branded Residence” ซึ่งสามารถสร้างมาตรฐานราคาใหม่ให้กับตลาดได้
การแข่งขันด้านคุณภาพ: แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณ ผู้พัฒนาควรเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพ โดยให้ความสำคัญกับการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่า: ตลาดเช่าในเมืองยังคงมีความต้องการสูง โดยเฉพาะจากลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน (Expats) โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนจะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การบริหารจัดการในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
ภัทรชัย ได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายสำคัญ 5 ประการที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะต้องเผชิญในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร “Timing” จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากคอลลิเออร์ส ประเทศไทย
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ 5 ประการ:
เลือกสรรโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพทำเลสูงและตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มตลาดที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริงและกำลังซื้อสูง เพื่อลดความเสี่ยงจากการแข่งขันในตลาดระดับกลางและล่าง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: บริหารจัดการขนาดของโครงการและระดับการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดและความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การบริหารจัดการการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะสภาพคล่องและกระแสเงินสด เป็นปัจจัยสำคัญต่อความสำเร็จของโครงการ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: ติดตามความเคลื่อนไหวของนโยบายภาครัฐ และเตรียมพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
การทำความเข้าใจพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปัจจุบัน และการเตรียมความพร้อมด้วยกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดในปี 2569 นี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการเจาะลึกตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
