ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: เทรนด์กำลังซื้อปี 2569 และโอกาสทองของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง
กรุงเทพมหานคร, 5 มกราคม 2569 – ศักราชใหม่ปี 2569 เปิดฉากขึ้นพร้อมข้อมูลเชิงลึกจากแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตา โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่กำลังเผชิญกับวัฏจักรแห่งการปรับฐานอย่างมีนัยสำคัญ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้วิเคราะห์ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่สูงถึง 1 แสนล้านบาท หรือลดลงถึง 38.53%
กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นผู้เล่นหลัก โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการคิดเป็น 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท เมื่อพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายโครงการใหม่รวมกว่า 347,650 ยูนิต หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ตัวเลขในปี 2568 จึงสะท้อนถึงการหดตัวของตลาดที่รุนแรงถึงครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มปี 2569: การปรับฐานสู่สมดุลและโอกาสในตลาดระดับบน
สำหรับปี 2569 แนวโน้มซัพพลายใหม่ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ คาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการคือการปรับลดจำนวนโครงการและเลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยเน้นเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน อาทิ แนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในเมืองท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยม เช่น พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัยกล่าวเสริม “ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะมีการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 คาดว่าจะมี การแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธงในทำเลที่เป็นที่ต้องการสูงและหาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงและพร้อมที่จะจับจ่ายในสินทรัพย์คุณภาพ
เทรนด์สำคัญอีกประการที่น่าจับตาคือ การเปิดพรีเซลโครงการคอนโดมิเนียมที่อาจมีการกำหนด ราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัดและตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การวิเคราะห์ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ชี้ให้เห็นถึงโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและมองหาช่องว่างในตลาด
ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์: โอกาสทองในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ระดับบน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจเทรนด์กำลังซื้อปี 2569 เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง โดยมีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: การเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีจำกัด เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Land Bank) อยู่เดิม หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงเข้ามาเสริม เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืนในระยะยาว การลงทุนในคอนโดกรุงเทพฯ ย่าน Prime CBD จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความพร้อมในการจ่ายสำหรับ ห้องชุดราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านการใช้ชีวิตและเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นโครงการที่เป็น “Rare Item”, “Low Density” (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรู) ซึ่งสามารถสร้างราคาขายที่สูงขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ
การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: ในภาวะที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว การแข่งขันจะเน้นไปที่คุณภาพของผลิตภัณฑ์ การออกแบบที่เหนือชั้น การให้บริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่มอบให้กับลูกบ้าน การให้ความสำคัญกับ Luxury Condominium Bangkok จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมือง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent & Investment) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง การศึกษา Yield ของคอนโดกรุงเทพฯ จึงเป็นสิ่งสำคัญ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน
แม้จะมีโอกาสในตลาดระดับบน แต่ปี 2569 ยังคงมี ความท้าทายสำคัญ 5 ด้าน ที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นปัจจัยกดดัน ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดการโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการอย่างมีนัยสำคัญ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ อาจทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing การเปิดขายคอนโด จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ดังนี้:
เลือกเฟ้นการลงทุน: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
เจาะตลาดบน: เน้นกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งมีดีมานด์การซื้อที่แท้จริง
บริหารขนาดโครงการ: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ
สภาพคล่องคือหัวใจ: บริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
ติดตามนโยบายรัฐ: ติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น
ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคของการปรับฐานอย่างมีกลยุทธ์ ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ในกรุงเทพฯ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับเทรนด์ตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์จะเป็นก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคทองของเศรษฐีอสังหาริมทรัพย์นี้
