D2701038 กล วยส อร ก(ละครส น) หน งส นด BSC part2 | Osman Kohl

เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางตลาดปี 2026 ใครคือผู้ชนะตัวจริง? ในโลกของการลงทุนและการทำธุรกิจ ไม่มีอะไรที่แน่นอนตายตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Business) ที่เปรียบเสมือนชีพจรทางเศรษฐกิจของประเทศไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนสำคัญในช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เราจะพบว่านี่ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขผลประกอบการ แต่เป็นเรื่องราวของการปรับตัว การเอาตัวรอด และกลยุทธ์เฉือนคมในยุคที่ “ปลาเร็วกินปลาช้า” และ “ปลาใหญ่กินรวบ” ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ เห็นการขึ้นลงของวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน ผมกล้าพูดได้เลยว่า ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ไม่ได้เป็นเพียงแค่สถิติในอดีต แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บ่งบอกถึงสุขภาพทางการเงินและทิศทางลมที่จะส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567-2570 วันนี้ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์ไส้ในแบบบรรทัดต่อบรรทัด ว่าใครคือของจริง ใครที่กำลังเหนื่อย และทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม กำลังจะมุ่งหน้าไปทางไหน ภาพลวงตาของการฟื้นตัว: เมื่อ “โมเมนตัม” ไม่ทำงานตามนัด หลายคนคาดการณ์ว่าหลังผ่านพ้นวิกฤตการณ์ต่าง ๆ ตลาดจะ Take off พุ่งทะยานขึ้นฟ้า แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างแรง ปี 2566 กลายเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับนักพัฒนาหลายราย โมเมนตัมที่สะสมมาเริ่มแผ่วปลายตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season หรือช่วงเวลาทองของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าตกใจ: รายได้รวม: 371,560 ล้านบาท (ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า) สัญญาณอันตราย: มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้ “ลดลง” นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่เป็นสัญญาณเชิงโครงสร้างที่บ่งบอกว่า กำลังซื้อในระดับรากหญ้าและระดับกลางล่าง (Mass Market) กำลังมีปัญหาอย่างหนัก ทั้งจากปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน ผ่าตัดรายได้: ใครรุ่ง ใครร่วง ในสมรภูมิเดือด ตัวเลขไม่เคยโกหก หากเราเจาะลึกเข้าไปดูไส้ในของบริษัทที่มีรายได้ลดลง เราจะเห็นรายชื่อที่คุ้นหูหลายรายที่ต้องเผชิญกับพายุลูกใหญ่: กลุ่มที่อาการน่าเป็นห่วง (รายได้ลดลงเกิน 20%): แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): อดีตเจ้าตลาดคอนโดระดับล่างที่เคยรุ่งเรือง วันนี้กลับต้องเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดและการเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค ทำให้รายได้ติดลบไปถึง -28% ไรมอน แลนด์ (RML): เจ้าพ่อลักชูรีที่เน้นโครงการระดับ Ultra-Luxury ก็หนีไม่พ้นผลกระทบ ติดลบไป -26% รายอื่นๆ อย่าง อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท ต่างก็กอดคอกันรายได้หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป ยักษ์ใหญ่ก็สะเทือน: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่ปกติจะนิ่งสงบสยบความเคลื่อนไหว ปีนี้รายได้รวมกลับติดลบถึง 18% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญมาก ศุภาลัย (SPALI): ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน ก็ยังติดลบไป -10% พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ก็ไม่รอดสันดอน รายได้ลดลงเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในตลาดที่หดตัว ก็ย่อมมีผู้ที่แย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด (Market Share) ไปได้ Top 10 รายได้สูงสุด: บัลลังก์เปลี่ยนมือ? การแข่งขันชิงเบอร์ 1 ในแง่ของ “รายได้รวม” เป็นไปอย่างดุเดือดเลือดพล่าน และในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” ก็สามารถประกาศศักดาคว้าแชมป์ไปครองได้สำเร็จ อันดับ 1 แสนสิริ (SIRI): กวาดรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชูรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Strength) เริ่มส่งผลสัมฤทธิ์ที่ชัดเจน อันดับ 2 เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่เอพียังคงเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวที่สุดในทุกเซกเมนต์ อันดับ 3 ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท ยังคงรักษามาตรฐานได้ดี แม้รายได้จะลดลง สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน Top 10 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดของบริษัท (Size) ไม่ได้การันตีการเติบโตเสมอไป การปรับตัวที่รวดเร็ว (Agility) และการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ต่างหากคือกุญแจสำคัญ เจาะลึก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue): วัดฝีมือ Developer ตัวจริง ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาปนอยู่ เพราะรวมรายได้จากการเช่า บริการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน แต่ถ้าจะวัดฝีมือการพัฒนาที่อยู่อาศัยจริงๆ ว่าใครขาย บ้าน เก่ง ใครขาย คอนโด แม่น เราต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” เท่านั้น เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของตารางอันดับจะเปลี่ยนไปทันที! มูลค่าตลาดรวมจากการขาย: 268,460 ล้านบาท (ลดลง -11% จากปีก่อน) มีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่ง ที่ยอดขายตก เอพี (ไทยแลนด์) คือราชาแห่งยอดขาย (Sales King) แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่ถ้าพูดถึงการขายบ้านและคอนโดเพียวๆ เอพี ยืนหนึ่งด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ตามมาในอันดับ 2 (32,829 ล้านบาท) จุดที่น่าสนใจในการจัดอันดับยอดขาย: เอสซี แอสเสท (SC): ทำผลงานได้ยอดเยี่ยม กระโดดขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งมาจากการโฟกัสตลาด บ้านหรู และคฤหาสน์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ยบ้าน หรือปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) มากนัก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลงฮวบฮาบถึง -38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท ร่วงลงไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย นี่คือสัญญาณที่บอกว่า LH อาจกำลังซุ่มปรับพอร์ตครั้งใหญ่ หรือกำลังเน้นไปที่รายได้จากค่าเช่า (Recurring Income) มากขึ้น ไรมอน แลนด์: อาการหนักที่สุดในกลุ่ม รายได้จากการขายหายไปถึง -78% สะท้อนถึงความยากลำบากในการระบายสต็อกคอนโดระดับ Super Luxury ในสภาวะที่เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ต้องจับตามองยักษ์ใหญ่ค้าปลีกเจ้านี้ให้ดีๆ เพราะหลังจากปูพรมเปิดโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้าทั่วประเทศ ปีที่ผ่านมา CPN กวาดรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% นี่คือ “Game Changer” ที่จะเข้ามาเขย่าบัลลังก์เจ้าตลาดเดิม ด้วยโมเดลธุรกิจ Mixed-use ที่แข็งแกร่งที่สุดในประเทศ บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line): กำไรสุทธิ คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว คำกล่าวคลาสสิกในโลกการเงินคือ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) การขายได้เยอะไม่ได้แปลว่ารวยเสมอไป ถ้าบริหารต้นทุนไม่ดี หรือต้องอัดโปรโมชั่น “กู้ซื้อบ้าน” ลดแลกแจกแถมจนเข้าเนื้อ ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งบางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิดและยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว นี่คือ “Red Ocean” ที่ผู้แพ้ไม่มีที่ยืน ใครคือผู้ที่มีความมั่งคั่งตัวจริง? แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): ยังคงเป็น “เสือนอนกิน” ตัวจริง แม้รายได้จากการขายจะตกต่ำ แต่กำไรสุทธิยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตการลงทุนที่ชาญฉลาด โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงที่เหนือกว่าคู่แข่งรายอื่น ศุภาลัย (SPALI): ราชันย์แห่งการบริหารต้นทุน (Cost Control) ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เอพี (ไทยแลนด์): ตามมาติดๆ ที่ 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI): ปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง นอกจากรายได้จะโตแล้ว กำไรสุทธิยังเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ที่ตัวเลข 5,846 ล้านบาท พิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์จับตลาดบนนั้นมาถูกทาง บทวิเคราะห์และกลยุทธ์การลงทุนในปี 2567-2570 จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราสามารถถอดรหัสออกมาเป็นแนวโน้ม (Trends) และคำแนะนำสำหรับผู้บริโภคหรือนักลงทุนที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ดังนี้: ยุคของ “Big Brand” และความน่าเชื่อถือ ตลาดกำลังถูกรวมศูนย์ไปที่ผู้เล่นรายใหญ่ Top 5-10 เท่านั้น ผู้บริโภคเริ่มไม่มั่นใจในแบรนด์เล็กหรือรายกลาง เนื่องจากการก่อสร้างที่อาจล่าช้า หรือปัญหาบริการหลังการขาย ดังนั้น หากคุณคิดจะ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด การเลือกแบรนด์ใหญ่อย่าง เอพี, แสนสิริ, ศุภาลัย หรือ เอสซี แอสเสท เป็นการ Play Safe ที่ดีที่สุดในเวลานี้ Cash is King และ Recurring Income บทเรียนจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สอนให้รู้ว่า การมีรายได้ทางเดียวจากการขายบ้านมีความเสี่ยงสูง ธุรกิจอสังหาฯ ยุคใหม่ต้องมีรายได้ประจำ (Recurring Income) เช่น โรงแรม, ออฟฟิศให้เช่า หรือคลังสินค้า เพื่อพยุงธุรกิจในช่วงขาลง โมเดลนี้ CPN และ Origin กำลังทำได้ดีมาก ตลาดลักชูรี (Luxury) ยังไปได้ต่อ แต่ต้อง “ของจริง” แม้เศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่กลุ่มเศรษฐียังมีกำลังซื้อ สังเกตจากยอดขายของ SC Asset และ Sansiri ที่เติบโตในกลุ่มนี้ แต่สินค้าต้องมีความแตกต่างจริง (Unique Selling Point) ไม่ใช่แค่การตั้งราคาสูงๆ แต่ทำเลต้องใช่ วัสดุต้องพรีเมียม การลงทุนอสังหาฯ ต้องเลือกทำเลแบบ Sniper ยุคของการ “หว่านแห” ซื้อคอนโดที่ไหนก็ได้กำไร จบไปนานแล้ว ปัจจุบันต้องเลือกทำเลที่มี High CPC (Cost Per Click – ในบริบทอสังหาฯ คือทำเลที่มีมูลค่าสูง) เช่น ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวชั้นใน, ทำเลที่มี Expat อาศัยอยู่จริง หรือโซนโรงเรียนนานาชาติ หากคุณกำลังมองหา คอนโด สุขุมวิท หรือ บ้านเดี่ยว บางนา ต้องดู Supply ในพื้นที่ให้ดี อย่าให้ล้นตลาด โอกาสของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) สำหรับผู้บริโภค นี่คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการต่อรองราคา ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายรายต้องการระบายสต็อก (Inventory) เพื่อดึงเงินสดกลับมา เราจะเห็นโปรโมชั่น “ฟรีโอน”, “อยู่ฟรี 2 ปี”, หรือการช่วยผ่อนจากโครงการ หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน เครดิตบูโรดี และวางแผน Refinance บ้าน ได้อย่างเหมาะสม คุณจะได้ของดีในราคาที่ย้อนหลังไปเมื่อ 3-4 ปีก่อนเลยทีเดียว สรุปส่งท้าย: ก้าวต่อไปในปีมังกรและอนาคต ปี 2566 อาจเป็นปีที่ฝุ่นตลบและยากลำบาก แต่ก็เป็นปีที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด สำหรับปี 2567 และก้าวต่อไปสู่ปี 2570 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเข้าสู่โหมด “ระมัดระวังแต่รุกฆาต” (Conservative but Aggressive) ผู้พัฒนาโครงการจะเปิดตัวโครงการน้อยลงแต่เน้นคุณภาพมากขึ้น (Quality over Quantity) การแข่งขันจะไปอยู่ที่ฟังก์ชันของบ้าน นวัตกรรมประหยัดพลังงาน และบริการหลังการขาย สำหรับคุณ… ไม่ว่าจะเป็นผู้อยู่อาศัยที่กำลังมองหาบ้านในฝัน หรือนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทน (Yield) อย่าลืมทำการบ้านให้หนัก ตรวจสอบประวัติผู้พัฒนาโครงการ และประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเองให้รอบคอบ โอกาสทองรอคนที่พร้อมเสมอ หากคุณไม่อยากพลาดจังหวะสำคัญในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการอัปเดตเทรนด์การลงทุนที่เจาะลึกแบบนี้อีก อย่าลืมติดตามข่าวสารและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญอย่างใกล้ชิด เพราะในโลกการลงทุน “ข้อมูล” คืออาวุธที่ทรงพลังที่สุดครับ