D2701037 ใหญ กว าเจ าของร านก นน แหล ะ(ละครส น) หน งส part2 | Osman Kohl

เจาะลึกยุทธศาสตร์ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากอดีตสู่การปรับตัวรับเทรนด์ปี 2026 ใครคือ “ตัวจริง” ในสมรภูมิที่เปลี่ยนไป? ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาการลงทุนมากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน ถือเป็น “จุดเปลี่ยนผ่าน” (Turning Point) ที่สำคัญที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย หากเรามองย้อนกลับไปที่ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่งในปี 2566 มันไม่ใช่แค่ตัวเลขในงบการเงิน แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บอกเราว่าทิศทางของธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2026 และอนาคตข้างหน้าจะเป็นอย่างไร วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกแบบบรรทัดต่อบรรทัด วิเคราะห์เบื้องหลังความสำเร็จและความล้มเหลว เพื่อถอดบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน และผู้ประกอบการที่ต้องการอยู่รอดในยุคที่ ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และหนี้ครัวเรือนเป็นตัวแปรสำคัญ ภาพรวมมหาภาค: เมื่อ “โมเมนตัม” หมดแรงส่ง หากจำกันได้ ในช่วงปี 2565 หลายฝ่ายต่างคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะ “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างสวยงามหลังวิกฤตโรคระบาดคลี่คลาย แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ปี 2566 กลายเป็นปีที่ผมเรียกว่า “The Reality Check” หรือปีแห่งการตื่นจากฝัน ปัจจัยลบทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลากยาวจนถึงไตรมาส 4 ทำให้แม้แต่ช่วง High Season ก็ไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้ จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหุ้น มีมูลค่ารวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ดูเผินๆ อาจจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ไส้ในนั้นน่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง นี่คือสัญญาณเตือนภัยล่วงหน้า (Early Warning System) ที่บอกว่า กำลังซื้อ ในระบบกำลังมีปัญหา การคัดกรองผู้รอดชีวิต: ใครเจ็บหนักที่สุด? ในโลกของการทำธุรกิจ ไม่มีคำว่าปรานีสำหรับผู้ที่ปรับตัวไม่ทัน กลุ่มบริษัทที่ต้องเผชิญกับพายุลูกใหญ่จนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปราวๆ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%), เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) และ ไซมิส แอสเสท (-21%) ที่น่าจับตามองในเชิงกลยุทธ์คือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจไม่ใช่คำตอบเดียวอีกต่อไป รวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้ต่างปรับตัวลดลง นี่คือหลักฐานที่ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุค Zero-Sum Game หรือการกินส่วนแบ่งการตลาดกันเองของผู้เล่นรายใหญ่ เจาะลึก Top 10: บัลลังก์ที่เปลี่ยนมือ เมื่อกางตัวเลขรายได้รวมออกมา เราเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจของ Leaderboard ในวงการ: แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นเป็นแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและการเจาะกลุ่ม โครงการบ้านหรู (Luxury Segment) ที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) สูง ช่วยให้แสนสิริคว้าชัยชนะไปได้ เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย (SPALI): ยืนระยะได้อย่างมั่นคงที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงแต่การบริหารต้นทุนยังคงเป็นจุดแข็ง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท รายชื่อเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า ในยุคที่ สินเชื่อที่อยู่อาศัย อนุมัติยากขึ้น แบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ (Brand Trust) และมีสายป่านยาวพอที่จะทำโปรโมชั่นทางการเงิน จะเป็นผู้ที่ได้เปรียบ ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Transfers) คือของจริง ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากค่าเช่า บริการ หรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและ คอนโดมิเนียม กันจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เมื่อสกัดเฉพาะตัวเลขนี้ออกมา ภาพรวมของ 41 บริษัท ทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดโอนลดลง ตัวเลขนี้สัมพันธ์โดยตรงกับยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ใครคือราชาแห่งการขาย? อันดับ 1 เอพี (ไทยแลนด์): นี่คือ King of Sales ตัวจริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท เอพีมีความโดดเด่นมากในการกระจายพอร์ตสินค้า ทั้ง ทาวน์โฮม, บ้านแฝด และคอนโดฯ ในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ อันดับ 2 แสนสิริ: ทำได้ 32,829 ล้านบาท และเป็นเพียง 1 ใน 2 บริษัทใน Top 10 ที่ยอดขายโตขึ้น (+7%) อันดับ 3 ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท อันดับ 4 เอสซี แอสเสท (SC): บริษัทนี้ต้องจับตามองเป็นพิเศษ เพราะยอดขายโตถึง 13% แตะ 23,370 ล้านบาท เข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยจุดแข็งในตลาดบ้านระดับบน ในทางกลับกัน ตัวเลขที่น่าตกใจคือ ไรมอน แลนด์ รายได้จากการขายหายไปถึง -78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ลดลง -38% ซึ่งเป็นสัญญาณว่าการระบายสต็อกสินค้าในบางเซกเมนต์ทำได้ยากขึ้น ม้ามืดที่ต้องจับตา: Central Pattana (CPN) ท่ามกลางสมรภูมิเลือด มีหนึ่งบริษัทที่เริ่ม “ติดเครื่อง” อย่างน่ากลัว นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา หลังจากปูพรมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า (Mixed-use Development) มาหลายปี ปี 2566 คือปีแห่งการเก็บเกี่ยว รายได้จากการขายพุ่งทะยาน 103% แตะ 5,835 ล้านบาท โมเดลธุรกิจของ CPN คือต้นแบบของ เทรนด์อสังหาฯ ปี 2026 อย่างแท้จริง คือการสร้าง Ecosystem ที่สมบูรณ์ ผู้ซื้อไม่ได้แค่ซื้อที่อยู่อาศัย แต่ซื้อไลฟ์สไตล์ที่เชื่อมต่อกับห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นการเพิ่มมูลค่า (Value Added) ที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก บรรทัดสุดท้าย: “กำไร” คือคำตอบของความอยู่รอด ยอดขายอาจสร้างความตื่นเต้น (Vanity Metric) แต่ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) คือความจริง (Sanity Metric) ในปี 2566 กำไรของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง แต่ทำไม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ถึงยังยืนหนึ่งเรื่องกำไร? คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตโฟลิโอแบบอัจฉริยะ” แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนฯ ทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญ: บริษัทอสังหาฯ ที่ยั่งยืน ต้องไม่พึ่งพารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องมี Recurring Income และความสามารถในการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) Top 5 ด้านกำไรสุทธิ: แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท (กำไรจากการดำเนินงานจริงที่แข็งแกร่งมาก) เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%) ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางสู่ปี 2026 และคำแนะนำสำหรับนักลงทุน จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปเป็น 3 ประเด็นสำคัญที่เชื่อมโยงสู่เทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตปี 2026: ยุคแห่งการคัดสรรธรรมชาติ (Selection Era): ตลาดไม่ได้เติบโตแบบ “น้ำขึ้นให้รีบตัก” อีกต่อไป แต่เป็นยุคที่ผู้บริโภคฉลาดเลือกและมีข้อมูลมหาศาล บริษัทที่รอด คือบริษัทที่ทำสินค้าตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม (Niche Market) เช่น Pet-friendly Condo หรือ Wellness Residence สำหรับสังคมผู้สูงอายุ การเงินต้องแข็งแกร่ง (Financial Resilience): สำหรับผู้ซื้อ การขอ สินเชื่อบ้าน จะยากขึ้นเรื่อยๆ การเตรียมตัวเดินบัญชี (Statement) และการวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย เป็นเรื่องที่ต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง ส่วนนักลงทุน ควรเน้นลงทุนในสินทรัพย์ที่มี Yield ชัดเจนในทำเล CBD หรือแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสีเขียว ซึ่งยังคงมีดีมานด์การเช่าที่แข็งแกร่ง นวัตกรรมและการบริการหลังการขาย (PropTech & Service): ในปี 2026 เราจะเห็นการแข่งขันเรื่อง Smart Home และการประหยัดพลังงานมากขึ้น บ้านที่ไม่ติด Solar Roof หรือไม่มี EV Charger จะกลายเป็นสินค้าตกยุค ผู้ประกอบการต้องใส่ใจเรื่อง Green Building อย่างจริงจังตามเทรนด์ ESG โลก โอกาสทองของผู้มีความพร้อม วิกฤตปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ได้คัดกรองจนเหลือแต่ “ของจริง” ในตลาด สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการเข้าซื้อ อสังหาริมทรัพย์ คุณภาพดีในราคาที่สมเหตุสมผล ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือการซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว เพราะเมื่อวัฏจักรเศรษฐกิจกลับมาเป็นขาขึ้น ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างจะผลักดันให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นไปอีก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ข้อมูลในปีที่ผ่านมาพิสูจน์แล้วว่า ใครคือผู้ชนะที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด และใครคือผู้ที่ยังยึดติดกับความสำเร็จเดิมๆ คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในรอบทศวรรษนี้? หากคุณคือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการเติบโต หรือกำลังมองหา บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์ชีวิตในยุค Next Normal อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นวางแผนการเงิน ตรวจสอบเครดิตบูโร และศึกษาทำเลศักยภาพตั้งแต่วันนี้ เพราะการลงทุนในความรู้ คือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุดเสมอ ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกเทรนด์การลงทุนและข่าวสารวงการอสังหาฯ แบบ Exclusive ได้ก่อนใคร เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกจังหวะสำคัญของการลงทุน คลิกติดตามเราได้ที่นี่ แล้วพบกันที่เส้นชัยของความสำเร็จครับ!