D2701036 ทองปลอม99 | Osman Kohl

เจาะลึกสงคราม “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”: ผ่าผลประกอบการยักษ์ใหญ่ ใครคือผู้ชนะตัวจริง และทิศทางสู่ปี 2026 ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายวัฏจักรเศรษฐกิจ ต้องยอมรับว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 คือหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนอาจจะคาดหวังว่าหลังจากวิกฤตโรคระบาดผ่านพ้นไป กราฟธุรกิจจะพุ่งทยาน (Take off) แบบ V-Shape แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราด้วยภาวะ “ซึมลึก” โมเมนตัมที่ดูเหมือนจะดี กลับสะดุดลงด้วยปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้ งเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนกดดันกำลังซื้อ และความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้กระทั่งช่วง High Season ในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพจรตลาดให้กลับมาเต้นแรงได้เท่าที่ควร วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าในท่ามกลางมรสุมลูกใหญ่นี้ ใครคือ “ของจริง” ที่สามารถปรับตัวและทำกำไรได้ และใครที่กำลังตกที่นั่งลำบาก บทวิเคราะห์นี้ไม่ใช่แค่การสรุปตัวเลข แต่คือการอ่านเกมธุรกิจเพื่อมองทะลุไปถึงเทรนด์ในปี 2026 ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อเค้กก้อนเล็กลง การแข่งขันจึงเดือดพล่าน หากมองภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนอะไร? มันสะท้อนการหดตัวลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ความน่ากลัวไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขรวมครับ มันอยู่ที่ “ไส้ใน” ของข้อมูล จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ K-Shaped Recovery อย่างชัดเจน คือคนรวยยิ่งรวยขึ้น (บริษัทใหญ่กินรวบ) ส่วนรายกลางและรายเล็กกำลังดิ่งลงเหว กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงที่สุดคือกลุ่มที่พึ่งพาตลาดแมส (Mass Market) หรือกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับล่าง อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เจาะตลาดบนแต่เจอจังหวะสะดุด รายได้หายไปกว่า 20-30% ตัวเลขเหล่านี้บ่งบอกว่ากำลังซื้อของคนไทยในระดับฐานรากยังเปราะบางมาก และการ กู้ซื้อบ้าน เป็นเรื่องที่ยากขึ้นทุกที สมรภูมิรายได้รวม: ศึกชิงบัลลังก์ระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี” ในปีที่ผ่านมา การขับเคี่ยวแย่งชิงความเป็นเบอร์หนึ่งในแง่ของ “รายได้รวม” (Total Revenue) เป็นไปอย่างดุเดือดเลือดพล่าน และผู้ที่คว้าชัยไปครองคือ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ทำไมแสนสิริถึงชนะ? ในมุมมองของผม แสนสิริเดินเกมฉลาดมากในปีที่ผ่านมา ด้วยการขยับพอร์ตสินค้าหนีจากตลาดล่างที่กำลังมีปัญหาเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ขึ้นสู่ตลาด Luxury และ Super Luxury อย่างเต็มตัว ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มี Real Demand และมีกำลังซื้อสูง ไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยมากนัก นี่คือกลยุทธ์ “หนีน่านน้ำสีเลือด” ไปสู่ “น่านน้ำสีคราม” ที่ได้ผลชะงัด อันดับ 2 ตกเป็นของคู่ปรับตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แพ้ไปแบบเฉียดฉิว แต่ต้องชื่นชมเอพีในเรื่องความสม่ำเสมอและการกระจายพอร์ตสินค้า (Portfolio Diversification) ที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ทำให้รายได้มีความเสถียรมาก แม้จะติดลบเล็กน้อย แต่ยังถือว่าแข็งแกร่งในสภาวะตลาดแบบนี้ ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 ที่น่าสนใจคือ ศุภาลัย (อันดับ 3) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (อันดับ 4) ที่แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงรักษาระดับความสามารถในการทำกำไรไว้ได้ดี ซึ่งเราจะเจาะลึกในส่วนต่อไป Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท วัดฝีมือตัวจริง: ใครคือเจ้าแห่งการขาย (Revenue from Sales)? นักลงทุนมือใหม่มักดูแค่รายได้รวม แต่ “เซียน” ในวงการจะดูที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เพราะนี่คือเนื้อแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตัดรายได้พิเศษหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์ออกไป เมื่อวัดกันที่หมัดนี้ โฉมหน้าผู้นำเปลี่ยนทันที! เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท นี่คือเครื่องพิสูจน์ว่าแบรนด์ของเอพีแข็งแกร่งมากในใจผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมแบรนด์ “บ้านกลางเมือง” หรือบ้านเดี่ยวแบรนด์ “The City” ที่ยังคงเป็นเบอร์ต้นๆ ในการค้นหาบ้านของคนกรุงเทพฯ ในขณะที่ แสนสิริ หล่นมาอยู่อันดับ 2 และ ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น จุดที่น่าสังเกตคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) แม้จะอยู่นอก Top 10 ในบางมิติ แต่การเติบโตของรายได้จากการขายพุ่งสูงถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือม้ามืดที่น่ากลัวที่สุดในเวลานี้ เพราะโมเดลธุรกิจแบบ Mixed-use ที่เอาโครงการที่อยู่อาศัยไปแปะติดกับศูนย์การค้า เป็นโมเดลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย ใครที่กำลังมองหา คอนโดติดห้าง หรือ บ้านทำเลทอง ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง โครงการของ CPN คือตัวเลือกแรกๆ วิกฤตรายได้จากการขาย: ข้อมูลที่น่าตกใจคือ จาก 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง! โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้หายไปถึง -38% สิ่งนี้สะท้อนว่า แม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ยังเหนื่อยในการเข็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ ท่ามกลางมาตรการ LTV และความเข้มงวดของแบงก์ชาติ กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง (The Bottom Line) ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท แต่ท่ามกลางตัวเลขสีแดง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท กลยุทธ์ลับของแลนด์แอนด์เฮ้าส์: หลายคนอาจสงสัยว่า ทำไมรายได้ขายลดลงหนัก แต่กำไรกลับพุ่ง? คำตอบอยู่ที่โมเดลธุรกิจแบบ Holding Company และการบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ในปีที่ผ่านมาแลนด์แอนด์เฮ้าส์มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้บันทึกกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของผู้บริหารที่รู้จักจังหวะในการ “Cash Out” เพื่อรักษาสภาพคล่องและกำไรให้ผู้ถือหุ้น รองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ที่ทำกำไรเบียดกันมาติดๆ ความน่าสนใจอยู่ที่ ศุภาลัย ซึ่งขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้ดีที่สุดในตลาด ทำให้อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ยังคงสูงแม้ในยามวิกฤต ส่วน แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ทำกำไรเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ทั้งรายได้และกำไร สะท้อนความสำเร็จของการเจาะกลุ่ม Wealth Segment ส่องเทรนด์และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ สู่ปี 2026 จากข้อมูลปีที่ผ่านมา เราเห็นภาพชัดเจนแล้วว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย นี่คือเทรนด์ที่คุณต้องจับตามองเพื่อเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับปี 2025-2026: ยุคของ “Pet-Friendly” และ “Wellness Residence” หมดยุคขายแค่ “ห้องสี่เหลี่ยม” แล้วครับ ผู้ชนะในอนาคตคือคนที่ขาย “Life-stage Solution” เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) มาแรงมาก คอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้จะมีราคาสูงกว่าและขายต่อได้ง่ายกว่า (High Liquidity) รวมถึงเทรนด์บ้านผู้สูงอายุ หรือ Wellness Living จะเป็นบ่อทองใหม่ของดีเวลลอปเปอร์ ทำเลศักยภาพใหม่ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ การขยายตัวของเมือง (Urbanization) จะไม่ได้กระจุกอยู่แค่ใน CBD (สุขุมวิท, สีลม, สาทร) อีกต่อไป แต่จะกระจายออกสู่ส่วนต่อขยาย เช่น รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) การมองหา บ้านชานเมือง หรือ ทาวน์โฮมใกล้รถไฟฟ้า ในโซนเหล่านี้ จะเป็นโอกาสทองในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงในระยะยาว ตลาดมือสอง และการรีโนเวท (Second-hand & Renovation) ด้วยราคาวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น และราคาที่ดินในเมืองที่แตะเพดาน ทำให้ “บ้านมือสอง” กลายเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่ากว่า (Value for Money) เราจะเห็นตลาด รีไฟแนนซ์บ้าน และสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้าน (Home for Cash) เติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ดอกเบี้ยและการกู้สินเชื่อ (Interest Rate & Mortgage) แม้เทรนด์ดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่ธนาคารในไทยจะยังคงเข้มงวดเรื่องการปล่อยกู้ ผู้กู้จำเป็นต้องเตรียม Statement ให้แน่นหนา การวางแผนการเงินล่วงหน้า 6-12 เดือนก่อนยื่นกู้ จะเป็น Key Success Factor ในการอนุมัติ บทสรุป: วิกฤตคัดกรอง “ตัวจริง” ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคน แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ว่าใครคือของจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ คือผู้ที่จะอยู่รอดและเติบโต สำหรับผู้บริโภคอย่างเราๆ นี่คือจังหวะเวลาที่ดีในการ “ช้อนซื้อ” ของดีราคาถูก (Undervalued Assets) ในขณะที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดีเวลลอปเปอร์หลายรายยังคงอัดโปรโมชั่นระบายสต็อก ทั้งส่วนลด ของแถม และฟรีค่าโอนฯ ต่างๆ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านในฝัน หรือต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้าง Passive Income ในระยะยาว แต่ยังไม่มั่นใจว่าจะเริ่มต้นอย่างไร หรือกังวลเรื่องการยื่นขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดลอยไปในขณะที่คุณกำลังลังเล คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา หรือค้นหา โครงการบ้านใหม่ และ คอนโดมิเนียม ที่คัดสรรมาแล้วว่าคุ้มค่าที่สุดในทำเลศักยภาพ พร้อมข้อเสนอสุดพิเศษที่คุณจะหาไม่ได้จากที่อื่น เริ่มต้นสร้างความมั่งคั่งและคุณภาพชีวิตที่ดีของคุณตั้งแต่วันนี้ครับ!